金地·圣爱米伦项目策略执行报告
为武汉造一座梦想中的庄园
项目开发条件
项目基本属性判断
竞争项目推售计划
项目核心问题界定
典型案例研究
项目价值体系梳理
项目客户定位
项目核心战略
项目营销推广计划
项目销售计划
项目执行工作表
报告结构
一、项目开发条件
项目技术经济指标
总规划用地面积（㎡）226405.45
净用地面积（㎡）199203.34
计容建筑面积（㎡）376761.26
绿地率35%
建筑密度30%
车位总数(辆)
地下2294
地上63
住宅总户数（户）1918
本地块容积率1.89
商业面积（㎡）8062.9
幼儿园面积（㎡）1550
不计容建筑面积（㎡）地下室建筑面积（㎡）95370.67
停车高层停车1038；多层停车818
不计容建筑面积（㎡）车库面积（㎡）34186
停车
地下564
地上20
项目位于南湖新城板块
武纸路和二环交汇路口
紧邻华中科技大学武昌分校和农科院
印入眼中的是人烟稀少的田园与尘土飞扬的马路
不靠山，不临水，外部无任何强势资源
圣爱米伦印象：一块蒙尘的璞玉
南湖区域：蓄势待发，亟待标杆
1、巡司河正在改造
2、二环线青菱至野芷湖段已动工
3、政府对于南湖区域的明确定位
4、项目内部的写字楼和酒店规划昭示
二、项目基本属性判断
属性品类划分体系
属性划分标准-市场
整个武汉市场可以区分为一个核心市场及3个独立板块
核心市场被三个环线划分为4个圈层
金色区域集中在虚拟的二环以内
根据经验及对过往客户成交情况的分析，对市场上产品按照置业特征及品类特征进行面积段划分，得出全市场产品线划分标准。

属性划分标准—产品
属性判断结论
本项目位于尚未建成南二环线内，项目进入条件单一，周边配套较差，具备较强的G3类产品属性（首置、首改客户）。同时区域未来具备三大改善支撑条件，未来具备做G2类产品基础（首改、再改类客户）。

项目首期开发产品属于首改、再改类产品，与地块属性本身存在一定错位，项目营销面临一定挑战。

三、竞争项目推售计划
竞争项目推售计划
预计本项目推售时，将与周边项目形成比较大的竞争，环境较为恶劣，价格战无优势。

从水域天际的销售速度来看，本项目的量价配合上，存在较高的难度。但万科红郡的方式，为本项目提供了借鉴。

四、项目核心问题界定
项目所在区域，面临客户固有认知，不是高端居住区域。区域面临重新定义。

项目地块属性与现产品存在一定错位，客户层次要求质量更高，区域来源要求更广。

从体验中心开放到开盘，时间仅两个月，如何大量积累有效客户？
非同类产品竞争干扰强烈，如何突出项目的核心价值？
项目价格超越区域传统认知，如何进入武汉市高端盘第一梯队？