欧亿·体育（中国）有限公司中期策略报告 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2/23 目录 回顾：我们的预见得到验证 .. 3 一、1-5月楼市需求不减，地市升温4 二、投资小幅回升，销售、资金状况较好 .... 8 三、流动性拐点显现，资产价格承压9 3.1全球流动性大拐点显现，资金成本上升，资产价格承压.9 3.2中国货币市场近一月流动性罕见紧张.......10 3.3中国社会融资规模高增长与实体经济和企业投资需求不足的矛盾.....10 3.4中国货币政策管理新思路“用好增量、盘活存量”......10 3.5中国监管部门去杠杆，央行关小“增量”，盘活“存量”......11 3.6中国货币市场风险可控，结构调整挤房地产等领域泡沫..........11 四、经济下行，调控适度，欧亿·体育（中国）有限公司受资金压制 12 4.1下半年经济下行风险加大....12 4.2土地财政压力下调控致力于长效机制.......14 4.3调控政策适度，大范围试点房产税是中长期目标..........16 4.4流动性被压缩，资金成本上升，房地产欧亿·体育（中国）有限公司承压..........16 五、一线城市、近半二线城市需求旺盛 ...... 18 5.1从人口流动与土地供应视角分析房地产需求.......18 5.2一线城市需求旺盛....18 5.3二线城市近半需大于供........19 六、结论 .... 20 七、投资策略 ......... 21 欧亿·体育（中国）有限公司中期策略报告 请务必阅读正文之后的免责条款部分 3/23 回顾：我们的预见得到验证 2013年欧亿·体育（中国）有限公司策略报告“把握阶段性、结构性投资机会”，欧亿·体育（中国）有限公司评级“中 性”，市场验证了我们的“中性”评级是合理的。 在几次关键时刻我们及时提示了风险及投资机会，也得到市场的印证。 上半年我们的投资组合也跑赢中投房地产指数、上证指数、沪深300指数 各4.8、1.7和2.2个百分点。 上半年我们重点推荐的“泛海建设、中国武夷”最大涨幅分别为46%和 42%。  1月24日，提示：两会前北京政策调控预期可能带来风险； 3月28日，提示：“规范银行理财业务投资运作”文件带来的流动性 风险对欧亿·体育（中国）有限公司可能造成冲击风险； 3月，提示：各地“国五条”细则实施低于预期，楼市表现超预期有投 资价值纠偏的机会。 6月初，提示：市场资金面趋紧，板块累计涨幅较多，对楼市成 交向好已有预期，提醒投资者注意板块有调整压力。 表格1：中投房地产组合收益率与欧亿·体育（中国）有限公司及大盘收益率情况 上证综指沪深300中投房地产欧亿·体育（中国）有限公司指数中投房地产组合 1月-6月24日-13.5%-13.9%-16.6%-11.8% 欧亿·体育（中国）有限公司来源：中投证券研究总部 图1：中投房地产组合收益率超越欧亿·体育（中国）有限公司及大盘 欧亿·体育（中国）有限公司来源：中投证券研究总部，中国指数研究院 欧亿·体育（中国）有限公司中期策略报告 请务必阅读正文之后的免责条款部分 4/23 一、1-5月楼市需求不减，地市升温 调控政策效应递减。主要城市交易量延续高位，新盘价格普涨，典型房企销 售业绩持续走高，一二线城市土地市场升温，需求旺盛，溢价持续上升。媒体 频频出现“涨价、地王、日光盘”等信息。北京楼市量涨价不跌。 1、成交量 我们跟踪的33个城市，1-5月一手房成交面积同比增53%，三线+86%增幅 最高，二线+49%增幅最低。5月环比降幅趋缓，好于市场预期；同比小幅增 长，基数抬高致增幅收窄（环比降8%，同比升8%，较12年平均水平高9%）。 从万科、保利等主流开发商的情况来看，受预售证价格监管等因素影响5月推 盘环比持平或略降，但去化水平明显回升。三线表现仍相对好于一二线，环比 来看，5月二线降10%降幅最高，三线回升3%；同比来看，三线增幅23%远 高于一二线个位数的水平。 典型房企销售业绩同比全线增长。1-5月，典型房企业绩完成理想，部分完成 年度目标的半数以上。融创、旭辉、万科、花样年、合生创展、华润、中骏置 地1-5月合同销售额达到1348亿元。保利、华润等央企同比增幅大致将达到 50%左右。民企中近几年表现突出的恒大、碧桂园今年以来虽然相对谨慎，但 也都能保持20%以上的增长，融创和绿城联手之，前5个月销售额相比去年同 期已翻倍。万科等10个典型房企，5月销售环比+17.7%。 6月，主要城市供应增加，但预售证发放继续受限，新增供应量涨幅有限，进 而使得6月新房成交量小幅上涨。北京更是如此，新房交易量将延续5月缓慢 上涨的格局，市场供需与行政管制之间的博弈还在继续，交易均价将继续保持 稳中有升。 表格2：典型房企1-5月销售情况 1-5月累计销售金额（亿元）同比 万科 融创中国 保利 欧亿·体育（中国）有限公司来源：中投证券研究总部，搜房网 二手房成交面积：1-5月同比增161%；5月环比降幅仍高于一手房，为前期需 求集中释放程度高于一手房所致，但同比仍显著增长。我们跟踪的7个主要城 市环比降14%，同比升33%，较12年均值高33%。 去化周期：从消化周期来看，因5月份主要城市楼市成交未再现3月份的火爆 情形，成交回落致去化时间拉长，整体去化时间10.6个月，环比、同比都略有 回升，房价目标行政调控有所见效，供需矛盾有所缓和，市场较为平稳。 欧亿·体育（中国）有限公司中期策略报告 请务必阅读正文之后的免责条款部分 5/23 一手房成交面积 图2：图17个一二线城市成交面积走势图3：17个一二线城市成交面积图 欧亿·体育（中国）有限公司来源：中投证券研究总部，中国指数研究院注：4个一线城市：北京、上海、杭州、深圳；13个二线城市： 天津、重庆、成都、南京、苏州、无锡、大连、青岛、福州、厦门、东莞、西安、宁波；10个三线城市：南通、 唐山、镇江、三亚、汕头、韶关、莆田、淮安、肇庆、三明。 图4：9个一二线城市去化时间 。。。 欧亿·体育（中国）有限公司中期策略报告 请务必阅读正文之后的免责条款部分 6/23 11个可比城市10.610.210.26971799.69.39.4 欧亿·体育（中国）有限公司来源：中投证券研究总部，中指研究院，注：杭州11年第2周起将余杭、萧山区纳入统计范围 2、成交价格 房价涨幅收窄但坚挺。5月份房价涨势继续减缓，一是环比价格上涨的城市个 数减少，环比下降的城市个数增加。二是环比涨幅收窄。但房价环比和同比上 涨的城市个数仍然较多，在供给一定的背景下，在6月份金融体系出现资金紧 张前继续落实调控政策仍显必要，但随着下半年金融机构资产配置结构调整， 资金成本上升后，房价向下的压力将显现。 中指数据显示，2013年5月，全国百城新建住宅平价10180元/平方米，环比 4月上涨0.81%，自2012年6月连续第12个月环比上涨。在政策效果继续释 放和成交量走低双重影响下，5月全国房价涨幅继续缩小，涨幅较4月缩小0.19 个百分点。百城住宅价格同比2012年上涨6.90%，连续第6个月上涨且涨幅 比4月扩大1.56个百分点。 5月77个城市环比上涨，22个城市环比下跌，1个城市与上月持平。价格环 比下跌的城市个数减少2个；环比上涨的城市增加1个，涨幅在1%以上的有 43个，较4月增加3个。 5月，我们跟踪的14个主要城市，环比上涨或持平的9个，涨幅多在5%以内； 同比上涨的13个。京、沪房价仍呈上涨态势，涨幅趋缓；深、杭、天津、重 庆、大连等趋稳。北京开盘去化普遍2-7成，加推盘普遍有10%以内上涨，预 售价格监管等行政干预手段对抑制期房价格效果明显，但导致，部分楼盘推迟 开盘或拟转现房销售以规避限价政策，造成市场实际供应减少，进一步加大房 价上涨压力。 图5：11个重点城市成交均价走势图6：7个一二线城市：环比降14%，同比升42%5000 10000 15000 20000 25000 2008-012009-012010-012011-012012-012013-01 8个重点城市一线城市二线城市 元/平米 万平米 10年均值 472.0 288.5 11年均值379.1200 400 600 800 1000 1200 1400 1600 2010-012010-072011-012011-072012-012012-072013-01 12年均值 欧亿·体育（中国）有限公司来源：中投证券研究总部，中国指数研究院注：一手房均价走势覆盖11个城市，包括 北京、深圳、上海、杭州4个一线城市和天津、重庆、大连、无锡、宁波、西安、东莞7个 二线城市。二手房成交面积走势覆盖7个城市，包括北京、上海、深圳、杭州、天津、成都、 南京。 3、土地市场 欧亿·体育（中国）有限公司中期策略报告 请务必阅读正文之后的免责条款部分 7/23 前5月销售良好点燃了房企拿地投资热情，土地出让收入大幅攀升。我们跟踪 的130个城市1-5月成交面积和成交金额分别5.33亿平米和6823亿元，同 比分别增长17%和66%。从成交城市与成交面积及金额的情况可见，一二线 城市土地备受追捧，尤其是住宅用地。住宅用地中，一线城市更受追捧，溢价 率持续上升。 5月，土地市场明显升温迎来“红五月”，各地年度土地供应计划确定并上报 国土部，地方政府为寻求土地财政，推地积极，土地收入大幅上升。一线城市 住宅用地实际地价明显上涨，二线城市城区核心地段住宅用地楼面地价上涨， 郊区持平或回落。三四线城市略显清淡，未来地价或小幅回调。一线城市土地 供应相对紧张，需求旺盛拿地热情高涨。当月推出建面同比增102%，成交建 面同比增235%，土地出让金同比增947%。在住宅用地供应有限的情况下， 一线城市商业用地吸引凸显，成交显著好于各线城市。 5月，10个典型城市土地成交建面2222万平方米，环比增41.7%，同比增 44.6%；土地出让金收入合计669.9亿元，环比增64%，同比大增392.6%， 创2008年以来同期土地出让金收入新高；土地成交均价为3015元/平方米， 环比增15.7%，同比增215.7%，创三年以来的新高 1-5月京沪广深四个一线城市土地收入1411.8亿，同比大幅增长350%，是 去年全年的72%。其中，北京1-5月土地收入617亿元，接近去年全年的卖 地收入。杭州1-5月成交总额为500亿元，超过去年全年。上海土地收入为 515亿元，远高于去年同期。 预计，受下半年资金成本上市，银行理财产品清理的影响，未来土地市场供需 不会再现“红五月”的情形，会较平稳。中长期走向建议密切