[Table_Industry]

证券研究报告/投资策略报告 2017年02月06日
房地产 基本面向下，把握自下而上投资机会
地产欧亿·体育（中国）有限公司2017年度投资策略报告
[Table_Main] [Table_Title] 评级：增持（维持）
分析师：罗文波
执业证书编号： S0740514030001
电话：021-20315202
Email： luowb@r.qlzq
联系人：倪一琛
电话：021-20315288
Email： niyc@r.qlzq

[Table_Profit] 基本状况
上市公司数 141
欧亿·体育（中国）有限公司总市值(百万元) 2341828.49
8 欧亿·体育（中国）有限公司流通市值(百万元) 1883070.34[Table_QuotePic] 欧亿·体育（中国）有限公司-市场走势对比
(9%)
(4%)
0%
5%
10%
14%
1/1
5/12/4
/16
3/2
/16
3/2
2/14/1
3/15/4
/16
5/2
4/16/2
1/17/2
1/18/1
2/19/2
/16
9/2
6/110/
21/11/
10/11/
30/12/
27/房地产沪深300
公司持有该股票比例
[Table_Report] 相关报告
1 房地产欧亿·体育（中国）有限公司点评——中央经济工作
会议点评：平稳健康发展，不“大起大
落”（2016/12/17）
2 房地产欧亿·体育（中国）有限公司十一月份数据点评：调控
落地，市场如期冷却（2016/12/13）
3 华联控股公司点评——兑现投资收
益，转型有望加速（2016/10/31）

[Table_Finance]重点公司基本状况
简称 股价
(元)
EPS PE PEG 评级
201 2016E 2017E 2018 2015 2016E 2017E 2018E
福星股份 12.00.66 0.77 0.96 1.14 18.
24
15.612.510.50.78未评级
鲁商置业 5.400.11 0.13 0.19 0.25 49.
09
41.528.421.61.32买入
华联控股 8.310.06 0.88 1.37 1.54 138
.50
9.446.075.400.05买入
新城控股 12.81.08 1.3 1.54 2.08 11.99.888.346.180.40买入

备注：福星股份（未覆盖）盈利预测取Wind一致预期
[Table_Summary] 投资要点
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2016年10月份，全国各地密集出台了限购限贷政策。根据过去几年地产
成交同比情况来看，地产小周期一般为2-3年，且初现拐点后整体向下，
目前回调趋势显著，预计增速下行将持续两年左右，预计2017年全年成交
同比下降5%。受成交量萎缩和房企融资收紧影响，预计2017全年地产投
资增速为4%。

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过去十年地产股的涨幅驱动因素由欧亿·体育（中国）有限公司基本面向上带来的内生性增长，到
欧亿·体育（中国）有限公司周期触顶、通过转型提高估值，到如今周期向下，欧亿·体育（中国）有限公司集中度日益提
高、房企存量价值相较开发利润显得更为突出。这是一个股价的主要驱动
因素从基本面增速（EPS）到估值（转型提PE）再到存量资产(NAV重估)
的转换过程。2016年的举牌行情可视为资金驱动股价上涨的开端，举牌或
将成为未来几年的长期投资逻辑。同时，国改、转型和壳等小市值房企股
价表现仍然不俗，短期内依旧是不可忽视的投资主题，需要把握自下而上
的机会。

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从2016年4月起，地产小周期已经触顶，预计2017年成交量将加速萎缩。

但是目前公募基金配置地产股的仓位处于历史低位，而险资举牌和实业资
本举牌地产股的逻辑仍然存在，因此未来一年地产股仍有自下而上的机会。

2017年2月3日央行上调逆回购、SLF和MLF利率，标志着货币政策从宽
松走向稳健中性，但并不意味着加息周期的开始，对欧亿·体育（中国）有限公司影响相对有限。

而中央经济工作会议中也强调了“既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大
落”，今年的地产基本面还是以平稳健康为主基调，因此不必过分担忧房企
基本面。建议关注：1）高ROE、低PE、高分红、大股东持股较低的公司，
如福星股份、金地集团等；2）目前为止仍处于NAV高折价的、一线城市及
核心二线土储丰富、股权分散的公司，如福星股份、金科股份等；3）NAV
折价高、定增/员工持股倒挂的公司，如华联控股、鲁商置业、莱茵体育、
华业资本等。

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请务必阅读正文之后的重要声明部分 - 2 -
投资策略报告
内容目录
欧亿·体育（中国）有限公司基本面：政策收紧，小周期下行 ...... - 4 -
成交量：2017年进入下行周期 ....... - 4 -
房价：短期企稳，回调需待去化周期上升 ... - 6 -
地产投资：同比小幅上升 .... - 8 -
地产板块投资机会： ..... - 11 -
回顾历年涨幅最高标的：地产股价驱动力的转变 .. - 11 -
展望未来一年投资机会：资金驱动、事件驱动 ...... - 14 -
资金驱动——险资举牌概念股：.... - 16 -
资金驱动——实业资本举牌主题股： ........ - 19 -
事件驱动——转型地产股： ........... - 21 -
重点推荐：福星股份（未覆盖）、鲁商置业、华联控股- 22 -
鲁商置业——2016年收入锐增，国改可期 ........... - 22 -
华联控股——兑现投资收益，转型有望加速 ......... - 23 -
风险提示：- 24 -

图表目录
图表1：房屋竣工面积与销售同比 .......... - 4 -
图表2：商品房成交套数同比（4周） .... - 4 -
图表3：历年政策与商品房成交走势 ....... - 5 -
图表4：最新调控政策一览 ......... - 5 -
图表5：政策放松需待房价、投资齐降 ... - 6 -
图表6：上海中原经理指数 ......... - 7 -
图表7：深圳中原经理指数 ......... - 7 -
图表8：商品房销售价格增速...... - 7 -
图表9：一线城市住宅出清周期和售价环比 ........ - 7 -
图表10：二线城市商品住宅出清周期和售价环比 .......... - 7 -
图表11：房价指数 .......... - 7 -
图表12：货币与房价 ...... - 8 -
图表13：地产投资完成额测算 ... - 9 -
图表14：地产板块流动负债/负债合计 ... - 9 -

请务必阅读正文之后的重要声明部分 - 3 -
投资策略报告
图表15：每股现金流量净额（单位：元） ......... - 9 -
图表16：地产调整传导链 ........... - 9 -
图表17：房地产投资和开发资金来源（三月移动） ....... - 9 -
图表18：房地产开发资金来源（三月移动平均） ........ - 10 -
图表19：土地购置、销售与新开工 ...... - 10 -
图表20：全国商品房库存销售比 .......... - 10 -
图表21：一线、二线城市库存销售比... - 10 -
图表22：贷款利率下降- 10 -
图表23：地产开发资金来源 ..... - 10 -
图表24：过去五年股价涨幅最高的前30家房企 .......... - 11 -
图表25：过去十年股价涨幅最高的前30家房企 .......... - 11 -
图表26：小盘股涨幅最高 ......... - 12 -
图表27：不同时期股价涨幅驱动因素... - 13 -
图表28：2015年股价涨幅最高的房企 . - 13 -
图表29：2016年股价涨幅最高的房企 . - 14 -
图表30：A股指数、地产指数与成交同比 ....... - 15 -
图表31：小盘股弹性较大 ......... - 15 -
图表32：公募基金房地产板块配置处于历史低位 ........ - 16 -
图表33：过去五年保费迅速增长 .......... - 17 -
图表34：险资偏爱中大市值股 . - 17 -
图表35：2016年保费增长规模前十大险企 ..... - 17 -
图表37：险资举牌潜在标的筛选 .......... - 18 -
图表38：地产板块流动负债/负债合计 . - 19 -
图表39：每股现金流量净额 ..... - 19 -
图表40：实业资本举牌潜在标的筛选... - 20 -
图表41：转型股详情一览表 ..... - 21 -
图表42：鲁商置业财务摘要 ..... - 22 -