请务必阅读正文之后的重要声明部分 - 2 - 2014年年度投资策略报告 内容目录 平淡基本面 ........ - 4 - 长期趋势：2014年之后中国住房消费面临长期需求拐点 ... - 4 - 短期波动：短周期温和衰退延续 .... - 5 - 长短期因素双重影响，欧亿·体育（中国）有限公司增速下滑 ......... - 6 - 结构性供需矛盾依然存在 ... - 7 - 短期差别化政策为主流 .. - 9 - 中长期欧亿·体育（中国）有限公司生态再造 ..... - 9 - 多维度制度改革全面推进 ... - 9 - 改革重点之一：土地改革 . - 10 - 改革重点之二：财税改革 . - 12 - 改革重点之三：国企改革 . - 16 - 改革重点之四：再融资 .... - 18 - 改革重点之五：人口政策 . - 21 - 平淡不平静，寻找真价值 ........ - 23 - 欧亿·体育（中国）有限公司弱增长情形下，把握阶段性和结构性机会 ..... - 23 - 集中度提升势不可挡，龙头股持续受益 ... - 24 - 改革推进元年，重点关注国企改革、土地改革受益股 ...... - 25 - 风险提示 ......... - 25 - 图表目录 图表1：2014年左右中国总抚养比进入长期拐点 .......... - 4 - 图表2：2014年之后将进入存量需求支撑销售增长阶段 ........... - 5 - 图表3：06年10月以来由产业调控和货币政策决定的2-3年的地产短周期 ..... - 5 - 图表4：社会融资总量与商品房销售额 .. - 6 - 图表5：住房贷款利率与商品房销售额 .. - 6 - 图表6：2014年欧亿·体育（中国）有限公司各项指标预测 ....... - 6 - 图表7：商品住宅销售额增速 .... - 7 - 图表8：商品住宅销售面积增速- 7 - 图表9：商品住宅新开工增速 .... - 7 - 图表10：房地产投资增速 ......... - 7 - 图表11：库存累积（亿平）及去化周期（月） . - 7 - 图表12：百城价格指数 . - 8 - 图表13：商品房存销比 . - 8 - 图表14：新增供应预测 . - 8 - 图表15：2014年新增供应增长率预测 .. - 8 - 图表16：一线城市土地成交占比 .......... - 8 - 图表17：成交土地溢价率 ......... - 8 - 请务必阅读正文之后的重要声明部分 - 3 - 2014年年度投资策略报告 图表18：各地政策微调一览...... - 9 - 图表19：市场化为主，辅以政府调节的政策框架 ....... - 10 - 图表20：土地资源结构 ........... - 10 - 图表21：城镇村建设用地结构- 10 - 图表22：我国城市土地供应演进路线 . - 11 - 图表23：土地出让收入占地方财政比例 .......... - 11 - 图表24：居住用地平均地价和地价占比 .......... - 11 - 图表25：土地改革框架 ........... - 12 - 图表26：沪渝房产税细则 ....... - 13 - 图表27：上海重庆房产税占财政收入比例 ...... - 13 - 图表28：上海重庆房价走势.... - 13 - 图表29：房地产业相关税收.... - 14 - 图表30：2000-2012年房地产“五税”收入情况 ....... - 14 - 图表31：房地产“五税”收入占地方本级财政收入比重 ......... - 15 - 图表32：各项税收占“五税”总收入的比重... - 15 - 图表33：房地产欧亿·体育（中国）有限公司上市民企、上市国企各项财务指标对比.. - 16 - 图表34：国企改革的顶层设计- 17 - 图表35：上海国企改革目标.... - 17 - 图表36：各地国企改革内容表述 ........ - 18 - 图表37：2013年以来房地产上市公司公布的定增方案 ........... - 19 - 图表38：2013年以来房地产上市公司公布的债券融资方案 ... - 20 - 图表39：中国人口增长处于历史低位 . - 21 - 图表40：建国以来两次生育高峰 ........ - 22 - 图表41：我国生育政策调整与总和生育率变化 ........... - 22 - 图表42：2010年全国总和生育率情况- 22 - 图表43：我国总和生育率与其他国家对比 ...... - 22 - 图表44：全国总和生育率最低的五个地区 ...... - 22 - 图表45：“单独”放开二孩政策下“单独”育龄妇女总量变动 .......... - 23 - 图表46：单独育龄妇女生育二孩数量预测 ...... - 23 - 图表47：单独二胎放开后增加住房面积预测... - 23 - 图表48：全欧亿·体育（中国）有限公司成长性和利润空间下滑 .......... - 24 - 图表49：全欧亿·体育（中国）有限公司杠杆率提升.... - 24 - 图表50：欧亿·体育（中国）有限公司前四强销售额占比 ........ - 24 - 图表51：重点公司估值表 ....... - 25 - 请务必阅读正文之后的重要声明部分 - 4 - 2014年年度投资策略报告 平淡基本面 长期趋势：2014年之后中国住房消费面临长期需求拐点 “婴儿潮”增量需求消耗殆尽。建国以来我国经历了两次“婴儿潮”，第 一次是1955年至1975年，第二次则是1982年到1990年，1995年以 后中国进入低生育率时代，而两次“婴儿潮”带来的增量住房需求将逐 步耗尽。而中国的总抚养比从1950年到1964年保持上升趋势，从61.0% 上升到79.4% 。从1964年开始，总抚养比持续下降，2014年左右到 达35%的最低点，届时将迎来总抚养比的拐点， 2014年之后人口老龄 化速度加快，中国从人口红利进入人口负债时代。这将对住房需求产生 长期趋势性影响。 存量需求缺口依然可观。住房商品化以来，市场长期处于供不应求状态， 预计至2013年底已累积了约114亿平刚需缺口。未来的城镇化进程将 有望在户籍制度、公共服务均等化方面进行改革，这也将增加城市住房 的存量有效需求。 我们预计，2014年之后将进入存量需求支撑销售增长阶段。