内 容 构 架 第一章节：项目背景及定位 第二章节：客户升级 第三章节：营销策略 第四章节：推售方案，实现价值最大化 项目背景及定位 Part 1 喜年广场二期销售背景 喜年广场一期销售背景 花样年首次进入天津市场，市场认知度不足 快速销售为目标，缩短销售周期 直接卖点销售：“梅江富人区域+低总价+高附加值” 纯LOFT产品，主打自住类客群市场，投资、办公作为补充 花样年品牌上市，期待价值提升与品牌树立 产品求取利益最大化，合理安排销售周期 兼顾销售卖点的同时，考虑品牌价值的提升 LOFT产品+平层精装产品，自住需求与投资需求并重，全面释放综合体价值 1、项目背景 1、产品综合定位 喜年广场一期由于新盘入市，品牌认知度不足，产品交付时间较晚，市场状况不稳定，所以在当时以不低于预期均价的快速走量是一期销售的根本目标。以梅江南ＬＯＦＴ低总价、高附加值的产品卖点进行直接打动，以居住属性带动投资与办公 喜年广场二期由于项目外檐已基本成形，综合体性质与特点已完全呈现，加之平层产品的推出，这就要求二期项目不能再以单纯的居住属性卖点定位来进行销售，而应该将喜年广场的整体价值进行更高层次的深度挖掘．．． 中原结论 1、产品综合定位 优势 S 机会 O 劣势 W 威胁 T 巩固阵营、深挖卖点、树立旗帜、强化特性、针对营销、量价齐升 梅江南成熟富人居住区 片区稀缺小户型项目 交通网络健全出行便利 外环升级为快速路 周边学校配套丰富 城市规划重心南移 花样年品牌品质保证 花样年物管特色服务 LOFT产品供应稀缺 LOFT产品高附加值 一期良好的市场口碑 会展经济的间接带动 平层产品可落户 梅江地标性商业综合体 小户型、低总价 市场购房热情趋于稳定 平层精装产品2成首付 LOFT产品民用水的改善 生活成本较高（商用水电、无煤气 ） 首付5成，银行选择较少 交房时间较晚2011年年底 商业电价再度提升 2010年精装公寓市场竞争激烈 一期交房对二期销售带来的隐忧 花样年品牌认知度仍较弱。