2006.5 事业三部 奥林华府项目组 奥林华府一期策略总纲 本报告的思路及框架 目标界定 目标下问题 目标下战略 项目目标 市场分析 项目分析 项目形象攻略 项目展示攻略 项目服务攻略 项目推广攻略 解决思路 案例借鉴 客户分析 策略推导 目标。 实现物业价值最大化（7500-8000）元/平米，实现项目较快速度销售； 通过一期营销建立项目在市场的口碑及影响力。 【一期销售目标曲线图 】 第2批房号 消化150套 第1批房号 消化100套 第2批房号 100% 06.8.26至一周内 06.9.30 06.12..1 06.10.8 第1批房号 100%销售 06.11.4至一周内 第1批房号 消化160套 本报告要解决的核心问题 Q1处在新区域的第一盘，在周边激烈市场竞争中 如何拔高项目形象，实现本项目7500-8000的片区 高价？ Q2在较为封闭的区域市场及已失先机的条件下 如何有效积累客户？实现较快速度的销售？ 形象攻略 展示攻略 推广攻略 本项目营 销攻略 服务攻略 项目营销攻略 豪宅营销关键动作 高举高打，建立强势的第一意象，借品牌 发展商及政府力度进行片区炒作。建立大 盘气势。 线上早行动，得业内者得天下； 线下多布局，得客户者得天下； 高标准、高形象的展示与服务体验，建立 豪宅话语权，从服务上建立与品牌体验相 一致的竞争力。 目标界定 目标下问题 目标下战略 项目目标 市场分析 项目分析 项目形象攻略 项目展示攻略 项目服务攻略 项目推广攻略 解决思路 项目SWOT分析 客户分析 案例借鉴 策略推导 2007年 2006年 2008年 2009年 一季度 二季度 三季度 四季度 一季度 二季度 三季度 四季度 一季度 二季度 三季度 四季度 一季度 城龙花园四期/6.7万平米 天健项目/20万平米 龙城国际/约23万平米，一期约13万平米 鸿荣源公园大地 /约70万平米，一期10万平米，预计第三季度或第四季度推出 尚景欣园/4.6万 九洲项目/50多万平米，，10万平米是商业，一期推出2万平米左右 罗马公元二期/3.5万平米 奥林华府/34万平米，一期11.4万平米，二期13万平米，三期在10万左右 中央悦城/一期约12万平米，总20万平米，二期、三期预计第三季度推出 招商依山郡/24万平米，一期约12万平米。二期为8栋11层小高层；三期为7栋18层小高层。二、三共有1500套。 天健现代城/14万平米 水岸新都/31万平米，一期8.3万平米 爱联村改造项目/40万平米 龙光项目/16万平米 风临四季/4.5万 星河龙岗项目/30万平米 俊荣项目/13万平米，有可能分两期 欧景花园3期，6.2万平米 二期预计6万平米 三期4万平米 四期7万平米 五期5万平米 约115万平米 深房项目/16万平米 约150万平米 06年以后的年供应量面临供应由40万到100万的突变，竞争激烈，但也使龙岗中心城成为市场关注热点 约140万平米 市场现状1