决 战 巅 峰
东 湖 湾 2 0 1 0 年 营 销 总 纲
世 联 地 产 2 0 1 0 . 1
2010年目标解读
PRAT1
2010年总目标 目标分解 重点目标导出
2010年总目标
实现签约20亿元，实现回款13亿元
目标分解
一期、二期车位实现签约1.2亿元，实现回款1.2亿元
一期、二期住宅实现签约3.7亿元，实现回款6.8亿元
312#底商实现签约0.18亿元，实现回款0.14亿元
重点销售目标导出
三期住宅实现签约约15亿元，实现回款约4.7亿元
与2009年签约25亿元，回款20亿元情况相比，2010年签约及回款任务相对可控
形象目标导出
2010年目标解读小结
名建立东湖湾崭新形象，站位北京城市豪宅平台
利实现价值最大化，全力争取40000元/平米单价
三期产品本体分析
PRAT2
三期产品基本情况 八大价值体系
三期户型分析表
三期楼栋户型构成表
目前户型面积为预估建筑面积，可能存在误差

三期产品基本情况——户型配比
三期产品共811套房源，总建面约为11.7万平米。 三期户型以改善型大面积户型为主：三居比例最高为58%，其次为两居户型占到20%，零居一居占到17%

502主力户型
503主力户型
主力户型为160㎡三居 南北通透，弧形窗，私家电梯入户

主力户型为94-131㎡两居 南北通透或全朝南，弧形窗，方正格局

主力户型为125㎡三居、47㎡一居 南北通透或全朝南，弧形窗，大面宽，方正格局

主力户型为189-259㎡三居 创新性赠送附加值产品，室内赠送空中花园

505主力户型
506主力户型
三期产品基本情况——主力户型
三期户型在前两期的基础上做到继承并优化，格局方正、亮点突出，创新的标杆产品赠送较高附加值

八大价值体系
北京东北四环日益国际化、核心化的黄金地段；社区周边触手可得的完善生活配套
3、交通价值
2、区域价值
高速干线组成的交通网，距离CBD、中关村、亚奥、机场仅十五分钟车程
1、品牌价值
北京城建集团和天润置地集团两大品牌地产商联合开发打造
三期产品传承了前期产品的品牌、区域、交通价值
4、会所配套
5、教育配套
6、商业配套
社区成熟度日益完善，比较前期条件有升级优势
签约会所管理公司——伯帝，预计年中开始运营

学校确定陈经纶中学，幼儿园确定格顿国际，学校即将竣工

1号非商业即将完工

2、3号非商业及酒店管理公司开始洽谈合作
高 尔 夫 及 公 园 景 观
7、景观价值
三期地块较之二期地块西侧无可视景观，外部景观资源略有减弱
8、入住时间
预计交房时间为2011年之后，交房周期较长，与二期308号楼 准现房优势相比有所减弱
三期产品本体分析小结
1、区域价值 2、区位价值 3、开发商品牌 4、户型格局 5、服务价值 6、教育价值 7、商业价值 8、景观价值 9、入住时间
四大价值延续
成熟度提升
削弱
通过本体分析得出，三期产品与二期产品比较互有优劣，甚至有所削弱， 在此条件下，2010年东湖湾如何称霸豪宅圈， 又如何实现价格从27000元/平米到40000元/平米的飞跃， 即如何实现名利双收？
竞争机会
PRAT3
北京3-4万/㎡主流豪宅供应研究 主力竞品点对点分析
北京3-4万主流豪宅供应分析
2010年单价3万元至4万元城市豪宅存量集中于三大区域： 泛CBD区域、北四环区域、太阳宫区域

本项目主力竞品选取
竞品选取标准： 1、区域接近 2、物业类型接近， 3、推售时间接近， 4、单价在3万元至4万元
与本项目主力竞争为四大项目：远洋万和城、太阳公元、红玺台、万科蓝山

竞争机会
PRAT3
北京3-4万/㎡主流豪宅供应分布及竞品 主力竞品点对点分析
主力竞品点对点分析——远洋万和城
区域成熟度优势
精装修缺失
外部景观优势
物业品牌知名度劣势，但性价比较高
2010年会所成熟度具有优势
基本质素对比
主力竞品点对点分析——远洋万和城
主力户型对比
本项目258平米三居
万和城214平米三居
户型细节到位，私家电梯厅打造及工人房、仆用卫生间设置显示豪华品质
主卧超大弧形采光及空中露台设置显示产品差异化
大面积三居明星产品质素优于远洋万和城

主力竞品点对点分析——远洋万和城
推广形象分析
广告形象由前期主打地段（鸟巢）和内部园林景观，转变到目前注重展示产品的高端形象和价值，以及居住者的尊贵礼遇

形象定位及推广诉求的价值感优于本项目

主力竞品点对点分析——远洋万和城
卖场形象分析
欧式古典主义设计风格体现出庄重格调
大厅内部装修用材考究，手工细腻，体现品质感
内部空间格局合理，有助于活动举办烘托气氛
1期台地景观园林完美呈现
卖场形象价值及展示价值优于本项目。
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