论文摘要
房地产业是我国国民经济的重要产业，其具有典型的资金密集型
特征。由于我国融资渠道限制，银行信贷成为了房地产开发企业最为
主要的筹资方式。房地产开发贷款也相应成为了商业银行核心信贷业
务。但是，由于房地产业开发周期长、受宏观政策和区域经济影响大
等特点，受风险传导影响，房地产开发贷款“高收益、高风险”特性
比较突出。更为重要的是，当前号称“史上最严厉的房地产宏观调控”
持续深入，土地、税收、金融、住房等政策组合发力，在多项政策叠
加效应下，房地产市场发展的不确定性因素增加，房地产开发贷款风
险持续加大。在此情况下，对商业银行如何顺应宏观调控、进一步加
强房地产开发贷款风险管理进行研究就显得尤为必要。

本文在研究方法上采用了定性与定量分析相结合、理论与实例相
辅证的方式，在充分借鉴国内外先进风险管理理论的基础上，结合
XX银行房地产开发贷款风险管理实践，按照“提出问题—分析问
题—解决问题”的逻辑三段论结构进行研究。运用到的主要理论有:
系统工程理论、信息不对称理论、博弈论、全面风险管理理论等。

本文主要研究内容有以下三个方面:.止
第一，简要介绍了中国房地产业发展历程及:。10年度全国房任包..f.
产市场运行状况，并以1993年海南房地产泡沫破灭为例证明了宏观
调控下由房地产业向房地产信贷的风险传导，重点分析了当前宏观调
控多项政策叠加效应下房地产开发贷款风险持续加大的现实状况，阐
明了商业银行加强房地产开发贷款风险管理的重要性和必要性。

第二，鉴于监管部门及各商业银行对房地产开发贷款的含义有着
不同的理解，本文采用了作为四大国有商业银行之一的XX银行定义
口径，对涉及的主要贷款品种及特点进行了简要介绍。同时，在本文
确定的重点研究内容—房地产开发贷款风险分析中，将“风险”定
义为“未来收益的不确定性”，并对涉及的主要风险类型及成因进行
分别阐述。其中，当前宏观调控下的政策风险是本文的重点研究对象，
先以系统工程理论分析宏观调控原因，并从土地政策、税收政策、金
融政策、住房政策四个方面重点分析了其对房地产开发贷款的重要影
响;针对法律风险从主体合法性、项目合法性、抵押合法性及优先权
等三个方面进行阐述;在市场风险方面，区分房地产市场和金融同业
市场两种不同的市场风险进行分析;以信息不对称理论解释借款人信
用风险，并从主动违约和被动违约两个角度分析了多种违约情形，同
时引入实际案例对假按揭风险进行介绍;此外，还对银行内部操作风
险进行了分析。

第三，以XX银行为例，重点介绍了现阶段商业银行房地产开发
贷款管理制度体系，按照贷前、贷中、贷后三个阶段对主要业务流程
及关键环节进行评述，并对风险管理中存在的突出问题进行了分析。

同时，从有利于商业银行操作实践出发，明确了房地产开发贷款风险
管理目标及保障机制，并以全面风险管理理论为依据，按照“风险识
别—风险计量—风险控制—风险化解”的体系对商业银行房地
产开发贷款全面风险管理对策进行了研究。值得关注的是，本文提出
了一些能够应用于实际工作并具有一定指导意义的建议，如在风险识
别环节，提出了按照以房地产为主业的集团客户、中小型开发企业及
项目公司三种不同类型进行重点风险识别的建议;如运用重复博弈规
则，提出了在提高客户准入标准前提下，优先选择与本行己建立长期
合作关系并一贯守约的优良客户的建议等。

关键词:宏观调控房地产开发贷款风险管理