合景泰富成都天府新城誉峰项目营销策略报告
集团二级市场统筹发展中心
ShenZhen.06.2009
Marketing Strategy | 2
认识你自己！
Marketing Strategy | 3
项目背景解析
Part 1
Marketing Strategy | 4
成都市采用了“单中心+多组团，中心城+卫星城”的布局模式
区域布局规划图
区域布局说明
单一中心——单中心向多中心的城市巨变，标志着新区域的崛起
多组团——不同的城市组团代表着不同的城市功能，纵观整个城市组团，城南板块代表着“商务、高新产业、总部经济和政府办公”，板块地位和板块价值重中之重，是城市发展的风向标
卫星城——中心城区与卫星城连接更为紧密，会逐渐呈现城市经济带状。如华阳会带给本案更多的产业支持
Marketing Strategy | 5
未来的城市空间将向着南、北、东三个方向展开，项目所在的南部新城的建设将率先启动
城市空间拓展示意图
空间拓展说明
空间发展策略：构建两轴、西控分进、南北展开、重心东移，中心疏散。突出主城区整体发展效益，按各组团不同功能、不同建设开发模式，实施长期规划引导，采用非均衡建设管理手段，远期逐步形成南北带状组团式布局结构。由于成都都市区西部多为生态敏感区，因此其城市空间的拓展将主要向南、北、东三个方向展开
空间布局形态：逐步改善“环状+放射型”布局形态，突出双轴线发展定位，形成南北展开的带状布局形态，南北轴线重点发展，东西轴线辅助发展
Marketing Strategy | 6
南部新城将重点发展信息服务、商务和会展等产业，是成都的下一个行政和商务中心区

成都城市空间结构意向图
成都城市空间结构说明
空间格局：以成绵—成雅南北向交通走廊为主轴，以东西走向的水系为生态廊道，呈“鱼骨式”串联起中心城与各个组团
构建四大新城： 南部科技商务城：以行政中心、会展中心和高新技术开发区为支撑，重点发展信息服务、数字娱乐、商务、物流等产业
东部工业商务城：重点发展汽车制造、工程机械、电子元件等现代制造业和配套的生产性服务业
北部商贸城：重点发展商贸流通，配套发展物流、会展等相关产业
西部健康休闲城：重点发展教育、医疗、文化、旅游等服务业
Marketing Strategy | 7
规划上的“职住一体”和高新产业的聚集，使时尚、国际、宜居成为新城的代名词

天府新城区位图
说明
天府新城位于成都市中心南部，是政府重点打造的未来城市副中心的核心区域
以软件及服务外包产业为主导。重点发展信息服务、数字娱乐、商务、物流等产业
规划上“职住一体”，并具有开放型和网络化的鲜明特色
Marketing Strategy | 8
誉峰项目位于天府新城的集中居住区，与天府新城CBD和总部核心区相邻，地段优势明显
功能分区示意图
说明
天府新城按功能划分为天府新城CBD、总部核心区、集中居住区、软件园区、商务及金融服务区、中部绿化景观区
本项目位于集中居住区之中，与天府新城CBD、总部核心区相邻，区位优势极为明显
天府新城CBD
总部核心区
集中居住区
软件园区
商务及金融服务区
中部绿化景观区
Marketing Strategy | 9
规划中项目附近有区域商业文化带，将为项目业主的商业休闲活动提供便利
商业配套说明
天府新城在商业配套方面，将形成纵横相连的多个商业带，以满足整个新城区的需要
在社区商业服务方面，则考虑了九个组团性社区中心，每个中心以500米、800米的服务半径来覆盖整个城南居住区的范围，保证今后的居家服务场所都在步行范围之内
结合水体打造滨水特色餐饮娱乐带。

天府新城商业配套示意图
Marketing Strategy | 10
未来项目周边市政配套完善，但同时住宅产品竞争环境激烈
项目周边环境
说明
项目周边规划有成都第一人民医院、商业金融中心、行政中心等建筑，行政、商业、居住氛围浓厚，但北部的变电站对项目有一定的不利影响
同时项目周边分布有中海城南一号、和记黄埔·南城都汇、九龙仓·时代金科名苑等项目
Marketing Strategy | 11
项目由住宅\集中式商业\酒店\公寓和写字楼组成
项目规划数据
占地186,704平方米
其中住宅用地为122463.6平方米，容积率为2.95
商业用地为64240.4平方米，容积率为6
住宅建筑面积：378550平方米
公寓建筑面积：193520平方米
商场建筑面积：82450平方米
写字楼建筑面积：61720平方米
酒店建筑面积47300平方米（两座；其中一座拟定为成都W Hotel）
Marketing Strategy | 12
是合景泰富在成都开发的第一个大型综合体项目，高溢价和快速回现是甲方运营本项目的首要目标
甲方目标
现实快速销售
实现最高价格
开盘走红并获得持续热销
以高出现售豪宅50%的价格发售2
运营背景甲方首次在成都市开发大型综合体项目，面临较高的开发风险区域整体成熟度不够，且面临大量同类产品的竞争成都市场上强势品牌林立而合景尚未站进第一梯队，项目价值实现有难度
Marketing Strategy | 13
毫无疑问，“新城中心区”和“高密度城市豪宅”是引导本项目营销策略制定的两个关键词
以最高价格实现快速销售
高密度城市豪宅
新城中心区
新城中心区的发展特征是什么？
新城中心区发展初期的豪宅客户属于什么类型？
这些豪宅客户的偏好是什么？
高密度城市豪宅的特征是什么？
如何打造热销的高密度城市豪宅？