深圳市世纪通泰房地产经纪有限公司 2008年5月27日
万科东方尊峪 商业裙楼营销思路
市场及项目分析
项目定位
营销策略
目录
1.1深圳经济运行状况
主要经济指标
经济高速发展； 固定资产投资稳步增长，第三产业飞速发展，其中交通运输、仓储及邮电通讯业投资增长最快； 处于由工业化向后工业化迈进阶段； 稳定的经济增长是房地产健康发展的有力支撑；
1.2房地产政策
推进住房保障政策的关键之年 ——保障性住房对商品房市场形成冲击 货币政策从紧意味着金融紧缩已成定局 ——使房地产资金链从紧 落实和完善现有政策仍是今年主旋律 ——挤压房地产泡沫，规范市场行为 土地市场清理整顿强度进一步加大 ——囤地成本增加，增加房产供应
2007年宏观调控效果明显，2008年银根紧缩和宏观政策的进一步落实必然使得市场规范化。
1.3 罗湖区商圈分布
大剧院-华润商圈，以万象城、书城为代表，拥有成熟的商业设施和配套设施 。
国贸-人民南商圈，深圳档次最高的商业中心区
罗湖-火车站商圈，罗湖商业城为代表，港人集聚地
四大商圈由地铁串联，业态齐全； 商业辐射深圳乃至珠三角； 历史悠久，发展成熟；
受核心商圈影响，罗湖新入市裙楼商业基本是社区配套商业
老街-东门商圈，深圳历史最为悠久的商圈也是罗湖的核心 11.4房地产市场分析
住宅市场现状
成交面积整体上呈逐步下滑趋势； 成交价格在08年2月前无明显变化，在08年3、4月份下降趋势明显； 投资性市场让位于理性需求市场，观望气氛浓厚；11.4房地产市场分析
商业地产市场现状
深圳市历年商业用房施工面积及新开工面积
深圳市历年商服用地占土地总供应情况
商服用地供应逐年减少； 商业用房的施工高峰期集中在两年前，新开工面积上涨有限。由此推理，现在的商服物业尤其是关内的新 增商业供应不多； 投资者在关内投资商业物业可选择性相对较少； 社区商业已成近两年投资热点。
社区商业存在一定的投资群体
1.4房地产市场分析
商业地产市场现状
商业物业成交价格呈上升趋势； 各年价格上浮相差不大，呈稳定上升趋势； 成交量呈先增后降趋势，但降幅不大；
今年商业地产的成交价格不会出现明显下跌； 估计成交量降幅不大；11.4 08年商铺投资热点区域分析
前海片区则是前海湾中心区的核心组成部分之一； 西部通道的开通，为前海片区注入了新的活力； 新规划的出炉，意味着前海区域拥有更高的起点； 深南大道与宝安大道的连接、将建成通车的广深沿江高速公路等利好。
宝安中心区处珠三角地区“穗-深-港”黄金走廊上的重要节点； 地铁1号线、深港西部通道、沿江高速公路、广深高速、大铲湾港口、深圳机场等交通网络发达。 是未来深圳两大中心区之一的重要组成部分。
宝安中心区:地缘优势、交通枢纽地带和逐步升级的区域功能成为投资的主要支撑点。
前海片区:规划有利、交通配套逐渐成熟、高素质人才的不断进驻成为投资的支撑点