新华西项目开发建议书 广州置联地产顾问有限公司 2007年7月 目 录 项目基本情况 市场分析 发展定位 成本与效益分析 结论及建议 1. 项目基本情况 区域认同度高 项目地处汉口新华西路，该区域目前市汉口中心城区开发的热点板块，在汉口中心区大型社区稀缺的现状下，该地块区位条件非常好。 交通非常便利 项目位新华路和新华西路的交叉口，交通条件很好。 项目规模较大，便于营造高尚的社区形象和社区环境 项目建筑面积达500000平方米，规划性质为住宅与公建，容积率规定居住不大于23、公建不大于4.5； 2. 市场分析——住宅 住宅市场 汉口核心区大规模的、高品质的楼盘很稀缺，所以该地域的市场非常好。 毛胚房销售价格目前6300元/平方米（参考楼盘新华西美林公馆和西北湖凤凰城） 2. 市场分析——写字楼（商务小户型） 写字楼市场 写字楼可以做两种形式，商务小户型和纯写字楼 纯写字楼的销售在武汉并不理想，尤其是高档写字楼，销售很困难。 商务小户型兼具了小户型和写字楼的特点，销售状况不错，目前的售价带装修7200元/平方米，毛胚约6700元/平方米。 2. 市场分析——产权式酒店 产权式酒店市场 酒店为了销售，通常做成产权式酒店，目前武汉在售的楼盘为兆瑞国际，精装修销售价格为7200元/平方米 因为产权式酒店为纯投资性产品，销售难度相对大一些。 2. 市场分析——商业 商业市场 该区域不是传统的商业区，目前周边的业态主要是专业市场 邻近的新华下路和发展大道已经形成通讯器材、家用电器、家庭装饰为主的专业市场。 服装大世界 唐家墩 发展 大道 文华富家居 华南海鲜等专业市场 工贸家电 热水器、家装公司 热水器、家装公司 中商家电 中百仓储 新永安装饰市场 服装大世界 唐家墩 发展 大道 文华富家居 工贸家电 中商家电 中百仓储 平均租金水平：50-60元/平米月，该地段租金支撑主要是服装、机电工具欧亿·体育（中国）有限公司。 正规商铺平均租金水平：50-60元/平米月，支撑该价位的主要以热水器、电器、家装欧亿·体育（中国）有限公司；业态不正规30-40左右。 正规商铺平均租金水平：50-60元/平米月，支撑该价位的主要以热水器、电器、家装欧亿·体育（中国）有限公司；业态不正规30-40左右。 平均租金水平：40-50元/平米月，部分电器、通讯等欧亿·体育（中国）有限公司租赁较高 平均租金水平：40-50元/平米月左右，由于五金、饮食等租金较低。 3. 发展定位——住宅 住宅定位：汉口核心区中高档的住宅社区。 产品定位：物业26层高层 。 价格定位：住宅均价6500元/平方米 。 3. 发展定位——写字楼 写字楼定位：商务小户型 ，中档写字楼的配置（不宜做5A级的写字楼）。 产品定位：物业26层高层 ，不设中央空调，公共部分装修，外墙和设备控制成本。 价格定位：住宅均价7000元/平方米 。 3. 发展定位——产权式酒店 酒店定位：产权式酒店。 产品定位：物业26层高层 ，中央空调，精装修 。 营销策略：酒店式管理，3-5年返租。 经营策略：与相关的酒店管理公司合作，目前很多连锁的经济性酒店包括速八等，不过他们要的面积约10000平方米，规模偏小。 价格定位：均价7500元/平方米 。 3. 发展定位——商业 商业定位：以家庭装饰为主，集大型超市、 通讯电器的大型专业市场。 产品定位：中央空调，公共部分精装修 。 价格定位：该地区目前底层售价25000元/平方米，二层约，12500元/平方米，初步按15000元/平方米估价 。折算租金100元/平方米。 成本及财务分析 1、主要技术经济指标 3、分期开发投资分析 4、财务效益分析 主要技术经济指标 成本财务分析 开发成本费用估算设定 土地成本按用地面积2000元/平方米计算，包含了所有土地费用和市政设施配套费； 26-30层高层住宅 1350元/平方米，写字楼1550元/平方米，酒店2150元/平方米，商业2250元/平方米，以上数据只是地上部分的取费，小区园林绿化按200元/平方米绿化面积计算 管理费用按工程建安造价2.5%计算 财务效益分析设定——方案一 开发投入按工程款支付进度计算现金流出 考虑商品住宅、写字楼、酒店和商业的销售收入，未计算地下车库。 当期销售收入按当期计算现金流入 全部投资按借贷资金以年息6%计算财务费用 设定基准折现率为8% 营业税及附加按销售额5.55%计算 财务效益分析设定——方案二 开发投入按工程款支付进度计算现金流出 考虑商品住宅、写字楼、酒店的销售收入。 当期销售收入按当期计算现金流入 全部投资按借贷资金以年息6%计算财务费用 设定基准折现率为8% 营业税及附加按销售额5.55%计算