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营销市场篇
4.15新政，多方并举，重拳出击
规格高，定位准，
频率密，力度大，涉及面广，
政府遏制房价过快上涨决心坚定，历来最严政策。
差别化住房信贷政策
税收政策；
加强对房企购地和融资的监管；
建立考核问责机制；
加大交易秩序监管力度；
增加居住用地有效供应；
调整住房供应结构；
加快保障性安居工程建设
其他组合拳政策要点
经济规律/房地产即将进入下行周期，调控成为催化剂
后市研判
1/就格局而言，为赢回社会公信力，政府调控决心非常之大；
2/就反应而言，本轮调控会是一个中期的过程，价格若不能实现至少10-15%的回调幅度，政策不会就此打住。
3/就城市而言，一二线城市所面临冲击要远大于三四线城市；
4/就购买行为而言，投资者短期会加速离场；
5/就后续供应而言，由于政府监管加强，集中性压力将会出现在今年四季度及2011年上半年。
楼市变天，价降量跌，
尽管中长期市场仍可看好，
但2010-2011年，
近期市场形势堪比2008年更为严峻。新政前后，开盘\加推项目量价变化
现象2
对比新政前后，在售项目加推均价上升，但销量有较大降幅。
新政后的武汉楼市——4.15销售分水岭，价升量跌趋势渐显
通过监控五个典型楼盘发现，4.15新政为销量分水岭，开盘加推当天的普遍销售率降幅近20%。
伴随短暂的量跌价升阶段，武汉楼市将迎来多月的量价齐跌阶段寻求底部，在此期间，房价将迎来20%以上的跌幅。
量价走势预测——短暂冰封后，“量跌价升”立转“量价齐跌”
不同利率折扣条件下月供金额和总利息成本（房贷总额按50万计，贷款周期20 年，单位：元）
紧凑型，全功能
90平米以下紧凑二房；
110-120平米紧凑三房，以面积控制首付款；
【以上面积为建筑使用面积】
对价格敏感的首置首改型刚性需求客户
对价格不敏感、追求舒适的再次改善性需求客户
大空间、舒适型
140平米以上舒适大户型
产品影响预测——新政之下，何种产品畅销市场？
产品贴合新政走在新政信贷调控下，购房总价与购房者的经济承受力更加紧密。
1、控制购房成本。
2、控制居住成本。
产品路线
1、高品质宅邸
2、满足居住舒适度
产品路线
本轮调整基调已定,市场重温2008；
武汉楼市，供求变“格”，局势逆转，
观08前车之鉴，开发商更应积极应对，
产品贴合政策与市场走，
抓住楼市寒冬置业的主力客群，
逆市破”局“，博取傲人业绩！
江夏区人口及收入情况——经济承受力较弱，区域内客群狭窄
1、人均可支配收入偏低，仅11852元，经济承受力不高。
2009年全区城镇居民家庭人均可支配收入达到11852元;农民人均纯收入达7128元。
2、纸坊和流芳是目前江夏辖区范围内发展最好的区域，对辖区及周边乡镇吸引力、辐射力较强。
3、城区人口少，多数青年外地就业。江夏城区人口仅占比27%，纸坊城区人口仅为5.7万人。由于就业机会少，多数纸坊城区青年在武汉或外地就业。
江夏区发展规划定位——完善市政配套，打造宜居城区
规划目标：提供一个空间结构清晰，社会服务设施完善，道路交通组织合理，居住及工作环境舒适的城市。
11条重点市政道路进行全面改造
——兴新街、复江道、熊廷弼路、沙羡街、北华街、文化路、青龙路、古驿道、西交路、四贤路、世 纪大道
三大工程建设——
金口新港区、文化北路汤逊湖大桥、谭鑫培公园。
随着市政配套的完善，市政规划的落地，有助于改善城区人居环境，带动全区相关产业发展，促进区域经济的发展，有望提升整个片区的居住投资价值。
完善市政配套：
江夏区成交量价走势分析——销量受调控影响明显，价格涨慢跌快
受2007年政策调控，08年全年销量低，2009年4季度销量冲高。
2009年由于整个市场成交回暖，受东湖高新成交拉动和挤压效应， 至2009年第四季度，出现了成交高峰。住宅成交5515套，成交面积为58.49万方，与2008年全年相比，成交量大幅回升49%。
2009旺销年，每月成交量都在5万方左右，成交量相对较少；成交均价涨幅小，2009年成交均价为3763元/平米，较2008年上涨幅度仅为2.7%。
江夏区成交结构分析——首置首改客户比例提高
09年江夏区80-100平米的户型成交量有较大幅度提升，其次120-140平米的户型成交占据较大比例，由此可见，江夏区首次置业、首次改善的客户需求比例正在逐步扩大。