高力季报 | 产业园区 | 上海 | 2021年第一季度 | 2021年4月2日 市场需求强劲，租金强势回升 总结与建议 2021–25 同比 / 2020–25年均增速 / 2025年末 本季度 2021全年 年度均值 环比 / 本季度末 2021年末 1.0% 2.2% 1.7% ? 2021年第一季度，上海市产业园区 租赁市场需求强劲，助推租金触底 回升。我们预计全市平均租金将继 续保持上升势头，因此，有扩张或 搬迁计划的租户应尽快寻找机会并 考虑签订较长期的租约，以锁定当 前的优惠租金水平。 221,000 109 115 人民币 3.80 （元每平方米每天） 人民币 3.85 （元每平方米每天） 人民币 4.10 （元每平方米每天） 需求 供应 平方米 万平方米 租金 万平方米 0.0个百分点 -1.5个百分点 -0.9个百分点 273,000 111 114 22.8% 21.3% 18.3% 万平方米 空置率 平方米 万平方米 本季度重点 本季度租赁交易的欧亿·体育（中国）有限公司占比 医疗健康 本季度新增供应办公建筑面积（平方米） ? 与租赁需求的稳健复苏相呼应，上海 200,000 160,000 120,000 80,000 40,000 - 26% 产业园区的平均租金在本季度环比上 涨1.0%。这一增长主要得益于张江、 漕河泾和金桥等核心子市场中不少项 目的租金价格上调，这三个子市场的 平均租金在本季度分别实现了1.2%、 1.1%和2.0%的环比增长。 软件服务 20% 通信 14% 科技绿洲四期 聚能湾创新创业中心 星创园二期 数据来源：高力国际。 1平方米=10.764平方英尺。 高力季报 产业园区 | 上海 | 2021 年第一季度 | 2021 年4月2日 租金将保持上升趋势 上海产业园区市场趋势 （2018-2025F） ? 核心子市场和成熟中子市场的租金表现呈分化趋势，本 季度核心子市场的平均租金环比上涨了1.3%，而成熟中 子市场却环比下降0.8%。我们预计，全市平均租金在 2021年全年将上涨2.2%，其中核心子市场的平均租金 涨幅将达2.5%。 新增供应 净吸纳量 租金（元每平方米每天） 空置率 250 200 150 100 50 4.50 4.30 4.10 3.90 3.70 3.50 23.9% 21.1% 22.4% 22.8% 21.3% 21.6% 19.9% 展望 18.3% ? 科技、医疗健康和新基建等欧亿·体育（中国）有限公司在近年迎来高速增长，对高品质产业载体 的租赁需求也不断扩张。因此，我们预计上海产业园区净吸纳量在2021 年将同比大幅增长，并在2022年至2025年期间保持强势。空置率也将呈 总体下降趋势，除了在2024年因激增的新增供应导致短期跃升。 - 2018 2019 2020 2021F 2022F 2023F 2024F 2025F 上海产业园区各子市场空置率及平均租金 主要租赁交易 租户 项目 面积（平方米） 子市场 4Q20 1Q21 4Q20 1Q21 4Q20 1Q21 4Q20 1Q21 18.7% 2.67 12.3% 17.1% 37.4% 2.87 腾讯 新业大楼 4,600 漕河泾 漕河泾 4Q20 1Q21 4Q20 1Q21 4Q20 1Q21 4Q20 1Q21 2.84 3.91 外高桥 金桥 太美医疗 漕河泾国际商务中心 3,000 市北 桃浦南大 4Q20 1Q21 火花思维 森亿智能 隔空智能 华为 皓顺大厦 浦东软件园三期 百佳通 2,000 1,700 1,200 3,000 13,000 10,000 漕河泾 张江 张江 金桥 金桥 金桥 35.2% 3.59 嘉定 4Q20