上海 漕溪绿地 汇阳广场 运营销模式初步提报
案前思考
市场特质及未来走势 如何将现有资源进行有效整合 如何挖掘商圈的潜在价值力 如何错位经营从而取得差异化竞争优势 产品构想/形象定位思考 如何平衡商业物业短期利润最大化和长期利益持续性 如何安排开发模式以达到互动效应实现双赢
上海甲级写字楼分布示意
全国主要城市写字楼租售情况比较
2008年徐汇区办公物业成交统计
经济冷却，外资收缩，需求不振，销售冷淡 外资抛售办公物业，销售价格下降明显 同质办公物业竞争，租金收益同步下滑 区域市场供需冷淡，区位价值不容忽视 2009年上海办公物业的空置率将继续上升 为保持一定的入住率，办公物业租金水平将继续小幅缓降 办公物业之间的竞争加剧 上海可能出台新政，包括企业总部大楼用地可按工业地块招拍挂方式出让以及增加相应的写字楼供应量，意味着现有办公物业将面对市场较大的考验
上海写字楼市场解读
全国主要城市零售物业租赁情况比较
2008年徐汇区商铺物业成交统计
上海商铺 / 商业市场解读
全球经济危机对国内影响力日渐凸显，严重影响投资者信心； 投资者对商业地产的投资渐理智，不轻易被开发商承诺的投资回报所鼓动。 商业项目是否拥有成熟经营模式以及有支撑力的投资回报越来越为投资市场看重。 城市中心区域商铺物业仍是关注重点 经济危机影响继续深入，2009年商铺物业销售形势不容乐观，下滑趋势将明显。 严峻的销售压力可能促使部分开发商转售为租，等待市场回暖。 通缩风险、消费疲软、消费力下降，导致零售业业绩下滑，进而倒闭。引致零售物业租金下探，空置率上升…进入恶性循环 2009年，市中心优质商铺租赁仍然供应有限，空置率将保持较低水平。市中心区域租赁市场的租金将平稳良性增长。
2009年对于办公物业和商铺物业的销售而言都将是较为严峻的时期 以政府主导政策提振内需而刺激市场需求的实际效果仍然有待观察 房地产业无缘国家振兴产业，金融政策无偏向性支持空间 市场风险性加大，不确定性提高 利用产品定位合理规避风险，同时保证收益的完整性，将是目前阶段及以后相当一段时期内的工作重点
市场趋势评估
宗地理解
徐家汇零售百货商圈 徐家汇商务办公圈 宜山路建材装饰街 万体馆体育文化圈 家居装修装饰配套产业圈
本项目位于家居装修装饰配套产业区的中心区域 项目所在距离徐家汇商圈及商务办公区3公里，对于项目的影响力较弱 本项目所处的区位属性较之徐家汇具有独立性 本项目所在区域的产业性质和定位对于本项目的定位具有指导性意义
项目区域属性研判
优势（Strength） 紧贴内环线，商业基础佳 项目近邻地铁、轻轨等捷运设施 区位优势明显，认知度极高
劣势（Weakness） 南向殡仪馆为最大的心理抗性 临近高架，高层噪音干扰较大 位于两个地铁站点的中间
机会（Opportunity） 位于产业区中心位置，产业群聚效应明显 区域内大型集中式商业面积供应量较少 若干业态为市场空白点，具有可操作空间
威胁（Threatens） 整体经济运行趋势不明朗，市场需求转淡 市场观望心态浓重，投资心理 较为谨慎 银行政策、税收政策严重影响投资
项目属性分析