以城出世 万象新天
——武汉舵落口项目发展战略定位报告
万达郑州项目经济测算 2011年8月
报告结构
二、SWOT分析
四、项目总体定位
一、项目概况及经济环境分析
三、市场信息与项目定位有效互动
六、项目功能定位及业态初步划分
八、项目的定价定位
五、集成与演绎： 市场与定位的对照检测系统
七、目标客户群定位
报告结构
第一章 项目概况以及经济 发展环境分析
1.1 项目的基础条件
[区位地段] 该项目位于郑州市文化腹地，东风路与丰庆路交叉口北丰庆路，森林半岛一期别墅东侧，东临丰庆路。
[地形条件] 周边家乐福、世纪联华、香格里拉大酒店。整个商业街整个规划如同一个镇，以“老房子”为龙头，期于商业为院落的形式，2层为主，局部3层，分布于公园内，形成地标性商业街
（图中星状为项目所在地）
定位要求
[项目规模] 地面总建筑面积：26248㎡ 。 商业街面积：商业街地上商业面积18530㎡。 老房子主题餐厅：2694㎡。 酒店式公寓面积：5024㎡。 地下商业面积：648㎡， 停车位：地下层面积 8854㎡，地下停车位176个，地上停车位 38个。
1.2 项目的营销环境 [项目地理环境]
金水区位于河南省省会郑州市的东北隅，是河南省综合改革试点区，因金水河流经辖区而得名。南连管城回族区、二七区，西接中原区，北靠惠济区。地理位置为东经113°40′—113°47′北纬30°50′—34°57′,辖区总面积242.２平方公里，其中城区面积5８平方公里，辖15个街道办事处，2个镇，是郑州市面积最大、人口最多的城区。 [人口环境] 至2010年末，郑州市总人口724.3万人，其中女性350.0万人；城镇人口436.3万人（非户籍常住人口200万左右）；农业人口282.8万人。全市人口出生率9.13‰，死亡率4.78‰，自然增长率4.35‰。 金水区是河南省综合改革试点区，地处郑州东北隅，因金水河流经境内而得名。2010年年末，全区总人口达到101万人，建成区人口达到86.5万人，分别比“十五”末净增10平方公里和16.5万人。
[郑州宏观经济环境] 党的十七大报告提出，人均国内生产总值到2020年比2000年翻两番。而郑州市2010年实现全市生产总值、人均生产总值比2000年翻两番。 中共郑州市对2010年制定的《郑州市全面建设小康社会规划纲要》进行了修订。大会上，修订稿获得原则性通过，进一步修改后将公布。
1．去年省会城市中郑州GDP排第九 2．争取进入“第二方阵” 3．人均5000美元目标将提前实现
[商贸布局规划中的竞争环境] 农业路以北，南阳路以东的北部城区，是郑州大中专院校比较集中的区域，近几年城市面貌得到了很大的发展，成为继郑东新区之后的又一个房地产开发热点区域——住宅开发已从以中档低向中高档转型；大中型商业物业（商业、商务、办公及酒店等）已从无到有，从有到大。
“东移北扩”，是郑州城市空间发展的主格局。在郑州市政府的发展规划中，东移是主发展轴，而北扩是副发展轴。郑东新区是城市未来的中央商务区（CBD）；而本项目所处在的城市北部区域则可以被发展为城市的副中心，在城市的整体发展中也具有相当重要的地位。