第七章 房地产项目定价与定价策略
——项目纵、横定价与调价策略2 项目纵横定价与调价策略
制定垂直价差 制定水平价差 正确运用调价策略 价格促销策略中的几种定式 价格促销策略中的几种变招 3 确定项目垂直价差
一、垂直价差的含义及分布规律 （一）含义 所谓垂直价差，是指同一幢建筑物中不同楼层之间的价格差异，通常以每平方米的单价差额来表示。4 确定项目垂直价差
（二）分布规律 1、就2楼以上而言，无论是小高层，还是高层，其最高单价层几乎全在楼顶，最低单价则为2楼。 至于其他楼层之间价格高低的顺序可以依据实际情况划分等级。 2、决定各楼层之间价格高低顺序后，选定垂直价格的基准层，即垂直价格为0的楼层。基准层的确定一般需视楼层数量而定，且以取价格顺序居中的楼层最为常见。 3、各楼层之间的价差也因产品而异。例如，多层住宅楼层少，各层条件相差不远，价差一半在50~100元/平方米之间；高层住宅，特别是超高层，与基准价格差距为100~200元/平方米，甚至更大。5 确定项目垂直价差
二、影响垂直价差的因素 1、楼层数 楼层数越多，最高层与最低层之间的差价也就越大。 2、市场状况 市场状况较好时，价差幅度达；市场状况不佳时，价差幅度小。 3、产品单价 产品单价水平高时，价差幅度大；产品单价水平低时，价差幅度小。 4、目标客户的购房习性 目标客户的购房习性比较保守时（通常为区域性较强的楼盘），大多无法接受差异大的价格，因此价差的幅度不宜过大； 反之，若客户多来自本区域之外，或客户的背景多元化，则价差幅度可能较大。例如除深圳特区以外的本地购房客户，他们都喜欢居住于平房或多层住宅。6 确定项目垂直价差
三、楼层的定价方式——首层与商铺的定价 一般而言，无论1楼是作为住宅还是商场来使用，其价格的订定方式大多以2楼以上平均单价（或基准层单价）的倍数来计算。 1、1楼作为住宅 1楼若做住宅，其价格大约为2楼以上平均单价的1.1~1.3倍。倍数的大小视环境、配套、绿化宽度或庭院大小来确定。 （1）附近的环境优良、适合住家，则差价的倍数较大，反之则倍数较小。 （2）配套设施完善，例如附近即为公园，则倍数较大，反之则倍数较小。 （3）庭院的面积大，且形状方正实用，则价差的倍数就大。7 确定项目垂直价差
三、楼层的定价方式——首层与商铺的定价 2、1楼作为商铺 由于商铺与住宅的价值差异较大，因此其价格与2楼以上平均价格的差距可能达到2.5~5倍。倍数的大小受附近商铺的开店率、欧亿·体育（中国）有限公司结构、商业规模等因素的影响。 （1）附近商铺开店率高，商业气氛已经形成，则价差的倍数大；开店率低，商业气氛还未形成，则价差的倍数就小。 （2）福建商业结构偏重于零售、服务等欧亿·体育（中国）有限公司，则价差的倍数就大；若附近商业结构多为小作坊（如皮革加工、建材店等），则价差的倍数就较小。 （3）楼盘所在的位置商业规模大，则价差倍数大；如果楼盘所在位置商业规模小，则价差倍数较小。 如果1楼商铺仅能为小区居民或附近居民提供服务，规模覆盖小，那么价差就小；若果1楼的商业可以为片区甚至全市居民服务，规模大，则价差倍数就大。