大中华·东方广场
项目发展定位研究
中原地产 2006.09
历史的影子
机遇与使命
海景广场的改造， 是万民所向、众望所归、直指人心的宏伟事业； 这也是历史馈赠给大中华的机遇、荣誉与使命；
十年来，海景广场承载着大亚湾楼市崩溃的阵痛， 是烂尾楼的巨无霸， 是房地产衰败的代言。
但是， 困难与机遇并存; 它亦是片区房地产复苏与否的信号标; 它的影响力与地标性， 担负着改写历史的使命， 潜藏着引领市场的王者号召力， 它将成为大亚湾不久将来的楼王地标；
问题与支撑
开发方向
市场论证指引
同类项目经验借鉴
项目分析
市场分析
定位
客户
价格
规划建议
产品支撑
开发方向在哪?1WHRER
项目分析
固有经济指标 优劣势 风险与机遇 改造的可期性
为后面的市场判断提供依据 为实现最大价值与利润指引方向
经济指标
片区规划
“五区一岸线”规划大亚湾新城市蓝图； 本案位于行政金融商务区的中心腹地，商业价值第一；
本案位置
功能分布
“五区一
大亚湾中心区
西部工业区
霞涌旅游休闲度假区
澳头、惠州港
深圳龙岗
淡水
项目能见度、昭示性为片区第一； 距惠州港、大亚湾管委会5分钟车程
本案
石化区
道路
澳霞大道：连接大亚湾开发区东西区的主要交通干线，是往石化区的必经之路。本案车行5分钟至管委会、澳头港，8分钟到达石化区，15分钟到达中海壳牌联合化工厂；
淡澳大道：经惠阳达深汕高速
惠澳大道
08年通车的深惠沿海高速
四至八景
北澳大道
进港大道
中海酒店
新佳百货/ 08年建广场
建行
广发行
国土局
居民区、虎头山
石化区
居民区、海港
居民区、海港、酒店
居民区、山景、公寓
山景
居民区
居民区
SWOT分析
石化城与惠州港投资效应的体现与拉动 政府规划与兴建提升片区价值 片区处百废待兴阶段，市场竞争低 中联别墅等项目启动拉升片区形象 08年沿海高速建成使深惠互通有无 代言片区崛起的巨大新闻价值
烂尾楼重灾区，负面形象深入人心 产品质素差，通风采光差，噪音大 城市化程度低，周边商业氛围不浓 车位与户数比为1：5，严重不足
O
W
T
独一无二的中心地理位置 独一无二的昭示性 片区知名度对投资者的强大吸引 业内举足轻重的知名度与影响力 较低的收购成本
S
本地消化力不强，外销依赖性大 建筑材料的日益涨价将增项目的后期投入成本 新政的连续追加及对外资的限制使市场观望延续
改造可期性
项目分析总结
减小劣势，避免威胁
发挥优势，转化威胁
利用机会，克服劣势
发挥优势，抢占机会
立足先天绝无仅有的优势，打造大亚湾的第一个楼王地标，获取品牌与新闻价值；
完善配套，狠抓内外装饰的改造，以高品质的建筑形象霸踞市场； 扩大客户渠道，立体营销
利用项目的独一性、标志性和具备的历史意义，联合政要单位开展营销 利用前景，引导两地消费
从市场前景、产品稀缺性与高增值引导市场消费 在市场允许的开发方向下，首选商业性物业发展；