2011.03.10 写字楼案例报告
写字楼案例报告
2011.03.101 2报告内容
写字楼属性 写字楼要素、写字楼定义、写字楼分类、写字楼的物业档次划分标准 郑州写字楼市场发展阶段 区域发展格局、写字楼发展进程、郑州写字楼现状 写字楼典型案例 地标性建筑、外立面造型、智能化、生态环保（低碳性） 3 写字楼三要素
第一要素：地段
第二要素：地段
第三要素：地段
甲系列分类—甲级、乙级、丙级
AS（Automation）系列分类—3A级、5A级智能化
功能复合程度—纯写字楼、综合楼、商务复合体
写字楼分类
就中国的办公楼市场而言，一般分为高档物业(甲级写字楼)、中档物业(乙级写字楼)、低档物业(丙级写字楼)。而高档物业又可细分为两个部分：顶级和甲级写字楼。
中国写字楼以甲级写字楼和5A级写字楼两种方式自称
写字楼物业档次甲系列划分标准
一般
良好
优良
一流
5A写字楼的标准
硬 件 标 准
软 件 标 准
5A写字楼的标准
装 修 标 准
商 业 配 套
么是5A智能化？ OA（办公智能化） BA（楼宇自动化） CA（通讯传输智能化） FA（消防智能化） SA（安保智能化）
现代写字楼5A智能化1 2报告内容
写字楼属性 写字楼要素、写字楼定义、写字楼分类、写字楼的物业档次划分标准 郑州写字楼市场发展阶段 区域发展格局、写字楼发展进程、郑州写字楼现状 写字楼典型案例 地标性建筑、外立面造型、智能化、生态环保（低碳性） 3 城市房地产格局——“东北富、西南贫”。中区和东区集中了大量政治和商务资源，而北区则以居住为主导方向。
东区：将成为郑州的新中心。 规划聚集了全市最高端的住宅和商务办公物业，目前处于发展阶段。 北区：以大规模、好环境、高品质的中高档住宅为主。 中区：老城区，目前全市的政治经济中心。以小规模中高档物业为主，商住参半。 西区：作为老城区，区域经济发展较快，购买力有所提高。房地产开发逐渐形成规模，以多层、高层等中档次的项目为主。商业发展、逐步发展中。 南区：经济发展相对较慢，随着南水北调，南区房地产开发备受倾迷，主要以高层、小高层、多层物业开发为主。
东区
北区
南区
西区
中区
地产格局
按市场规律，城市写字楼的发展一般经历四个阶段
非市场化时期
市场化启动期
市场化发展期
市场化成熟期
写字楼市场发展阶段
经济总量增长
产业结构调整，三产比例上升
城市经济发展的初期，第三产业不发达，写字楼处于非市场化时期，以企业自建写字楼为主
市场化启动期：住宅开发商进入商住产品开发，小投资客占主流
市场化发展期：产品主导，板块逐渐形成，客户开始细分，领先开发商和市场标杆项目出现
市场化成熟期：地段主导，板块形成、客户充分细分，整购比例上升，小投资客退出
郑州市场目前处于市场化发展期逐步向市场化成熟期发展阶段
金城国际
起航大厦
航海大厦
格林荣熙国际
千玺广场
兴达国贸1 2报告内容
写字楼属性 写字楼要素、写字楼定义、写字楼分类、写字楼的物业档次划分标准 郑州写字楼市场发展阶段 区域发展格局、写字楼发展进程、郑州写字楼现状 写字楼典型案例 地标性建筑、外立面造型、智能化、生态环保（低碳性）
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