博威江南明珠苑 2011年上半年业务方案
新聚仁机构 业务策划部 2011.02
第一部分 政策调控背景 第二部分 推广思考以及执行 第三部分 业务执行 第四部分 成功操作案例赏析
房产表现为明显的政策市，项目上市必将经历政策调整周期
宏观角度——政策调控背景
在政策调控期间，市场处于低成交；城市缺乏外部客群运作支撑，短时间内市场成交量难以恢复。
连云港市场受政策导向影响大
宏观角度——政策调控背景
国家首次开放14个沿海港口城市中，连云港经济列倒数三位 受位置尴尬性等影响，连云港港口经济非强势性支柱发展
宏观角度——城市经济发展
港口经济发展落后
受产业结构单一且缺乏代表性的限制，传统工业发展为主，可持续发展度不高。
宏观角度——城市经济发展
城市产业发展可持续性不高
化学原料及药品制造业
农副食品加工业
非金属矿物制品业 （水晶）
宏观角度——城市经济发展
支柱产业规模小、经济整体带动力弱
08-10年三年，相比于苏州、南通等城市，连云港招商引资力度不够，外资利用太少。
宏观角度——城市经济发展
招商引资能力弱
【结论】 在新一轮的政策打压下，购房者对市场观望趋势欲渐欲浓
楼市成交萎缩不可避免
2011年调控压力依然主导未来市场走势，项目运作必然面临调控压力；同时城市整体经济发展低位、缓慢制约了目前楼市快速发展的步伐，仍表现为初级市场特征； 高端形象、产品品质是项目面对调控压力下价值抗跌、保障去化的主攻点！！
形式急转之下， 我们如何成为港城楼市三冠王： 销售面积　ＮＯ．１ 销售价格　ＮＯ．１ 销售套数　ＮＯ．１
我们的目标：
第一部分 政策调控背景 第二部分 推广思考以及执行 第三部分 业务执行 第四部分 成功操作案例赏析
PART 1—客户梳理
项目客源梳理
截止到2011年2月14日本案成交客户 800余组， 对其中250组客户进行抽样回访。
已购客户分析—年龄段
已购客户的年龄段比例最高的是30-40岁，分别达到33%和31%； 其次为50岁，达到22%
已购客户分析—居住区域
从已购客户的居住区域来看，新浦区为绝对比例，达到66%。 可以看出我们的主要客源集中在新浦区，以及这部分客户对本案的认可度非常强。
已购客户分析—需求面积
从已购客户的成交面积来看，90-120平米以及69-90平米的需求客户分别达到30%以及26%，侧面可以看出本案中小户型的高接受度（与二期房源比例相互契合）
已购客户分析—媒体
已购客户主要是通过他人介绍、活动以及户外媒体了解到小区，分别占到38%、25%以及22% 可以看出后期的活动营销以及对已购客户的定期维护非常重要
已购客户分析—关注重点
本案已购客户的关注重点中“地段，配套，物业，景观，品牌”相得益彩。 可见这些客户对于本案的高度认可，从另一个侧面论证了本案的高居住品质。