{连云港日月花园二期策略宝典} 审视 城市土地放量较大、城市项目众多、物业竟争明显 周边项目林立、（园首、一品苑、城中城、万润怡景苑、温哥华国际花园） 项目内环境不足、现场堡垒简陋、部分户型采光不好。 项目市场认知度低、反应冷清 在城市中找寻属于我的舞台 改变 变脸——小要精细、大要好变法——梳理入微手术——正确入药 变脸 变法 手术 外立面整改-内环境整改-现场环境整改 项目重新梳理定位-耳目一新的媒体形象 对目标客户群准确猎杀、有效撒网、重点培养 城市中心 阳光式外立面 风情街区 家门口郁州公园 环境景观 卖点环境: 浮出水面 城市中心 家门口郁州公园 本案的必由之路 核心要素 中央花园 向后无限升值潜力 向左尽享都市繁华 向右享受公园氧吧 向前彰显生活品质 连城观点 中央花园——主题 关键词：城市中心亲近自然健康向上 繁华之上、呼吸自然 生活向上 中央花园——是什么 备用：金色风景金色家园城市主义港城春天 原则：追求生活品质、追求生活健康、渴望幸福的人们 工作的繁忙，心灵的疲备，我在城市的上空找寻，怀念儿时的记忆，坐在家门口的老丫树下，倾听鸟儿的在树上歌唱，时尔躺在林间感受自然花香，时尔跑到家门口池塘边玩耍，看鱼儿在水中游动，暖暖的阳光撒满在脸上，挽着我的小伙伴一起跳舞、一起捉迷藏。向往曾经的那一天，向往能拥有一个洋溢着春天符号，一个可以聆听自然花香的家 [包装策略] 5点成一线地产整合推广 现场包装—引导进入+工地的感染力 卖场包装—售楼处的亲和力 样板间包装—样板间的熟悉力 媒介推广—信息和概念的传递 外卖场—把销售信息在次向外传递，人流最大的地方 一、现场包装-说明 实现对买家的围杀半径，让买家能够顺利地实现从外面导引到工地现场 第一阶段：在没有楼盘形象的状态下建立的是3米围杀线 第二阶段：通过楼体作为核心点进行纵向围杀 现场包装-主要内容 外路牌 导示牌 立柱挂旗 工地路牌 围板 售楼处导示牌 售楼处标牌 停车场标牌 欢迎标牌 看楼专车 取出彩旗或吊旗设计楼体招示布（项目名称、销售信息、促销概念等等） 楼层进度牌 二、卖场包装-说明 售楼处包装。买家一般到售楼处是一种敌对行为，提防和抗拒心理非常重，我们的目标就是把这种心理弱化，让买家与销售人员进行沟通 分宣传品、展示、VI三个部分 楼梯氛围布置 楼梯间欢迎牌 户型标牌 展示空间功能标牌（主人房、儿童房、父母房、客房、书房、电脑房、健身房、画室等） 特别卖点 三、样板间包装-内容 [推广策略] 6点心法5种刀法 自尊/自我实现需求 归属需求 独树一帜的项目文化 思路绝定出路 差异性 推广 每个项目都有卖点，每个项目都有其市场的位置，或规模有代表性、或产品有个性、或规划有特点、或户型有不同，或位置不同、或概念不同，最后一招可能是价格 心法的6个要诀 心法一 做为项目的立基点，运用智慧心法进行市场点穴。 大城者、成大器 重点阐述地段，城市中心的便捷生活 心法二 幸福在家里、快乐在路上 重点阐述街区景观，营造生活幸福感、荣誉感 心法三 聆听自然花香——郁州后花园 重点阐述休闲生活中郁州公园，以后花园的形式诉求家人健康情趣就在公园里 心法四 好看的房子才是好房子 重点阐述项目外力面的色彩，借见大洋彼岸的加州风情文化，带来全新的建筑美学感观体验 心法五 赢大家、大赢家 重点阐述项目物有所值，物所超值，诉求项目的区域未来升值潜力 心法六 细节人生、品质又何在弹指间 重点阐述项目的工程细节，入户处、对讲可视系统等 三刀剃骨 四刀碎骨 一刀刀点 二刀庖丁 五刀封刀 连城地产 碎骨刀法 蓄势刀点 媒体策略：以报纸以及户外看板大幅广告为主 辅助媒体：电台、短信、DM 认知期：项目的形象入市，本阶段的形像定位准确程度，对未来的市场口碑形象有着非常重要的作用 推广要点：高调、强势 自然景仰、思想者的家园 2008.2.1 [执行]： 1、通过媒体主要是报纸硬性形象广告（1-3款，整版）或召开新闻发布会 的形式，公告销售。 2、现场封杀：现场导示牌 导示旗 区域功能指示牌 要求：醒目、清晰、色彩以暖色调为主 开盘庖丁 媒体策略：报纸大幅形象广告为主 辅助媒体：户外看板、电台、短信 入市期：入市的第一刀，此刀力度、速度、强度对市场的第一轮冲击；正确树立形象价值、对消费者思想、心里进行产品渗入 推广要点：地域、都市生活 张驰有度、城东风向标