开发商：天津融创鼎晟置地有限公司 提案方：伟业天津公司 日 期 ：2011年3月
——《一座影响天津城市居住文明的高尚生活领地》
融创?君澜项目营销思考
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政策环境预判 局部环境研究 项目定位方向
竞品客户分解 客户定位研判
营销策略规划 操作执行分解 推售操作分解
目标 问题
Question
开发目标&难度判断
政策环境
4.17新国十条： 背景：2010年伊始，楼市延续09年的上涨态势，出现部分城市的楼市上涨过快，地王频现 措施：利率调整、土地招牌挂改革、加大供给、加快保障房供给等涉及楼市的各个领域。
2010年4、9月连续2轮调控虽然抑制了房价过快上涨，但部分区域价格依然持续上涨，群众置业难度依然较高。为巩固和扩大调控成果，继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展，1.26“新国八条”出台，称之为史上最严厉的政策.
9.29新政： 背景：前期政策的效应已经逐渐被市场所适应，8月以来，部分城市的楼市出现反弹现象。 措施：房贷政策，首套房首付比例调整到30%以上， 限购政策等。
1.26新政： 背景：前期政策出现缩水，市场反弹迹象明显，政府调控信心受挫。 措施：政府监管加强、二套房首付提至6成，拥有2套及以上住房的，禁止再买房等。
4月新政的效应逐渐消失殆尽，针对新近楼市中出现的问题，9月末的调控作了更深入的调整，为巩固、扩大调控成果，2011年1月，推出更加严厉的调控政策。
遏制
加码
强化
政策环境
落实地方政府责任 加大安居工程建设力度 完善税收政策、加强税收征管 强化差别房贷政策 严格用地管理 合理引导住房需求 落实房价约谈问责机制 坚持舆论引导
保障性住房暂不预征土地增值税 商品房不明码标价暂停销售 新建商品房价格实时监控 严格控制酒店型公寓规模 房地产广告列入监测重点 核查开发商企业所得税
严格落实国家调控政策，将房价控制在合理水平 加大保障性住房建设力度 调整完善相关税收政策，严格加强税收征管 严格差别化房贷政策 加强住房用地供应管理 合理引导住房消费 加强新建商品住房销售管理 强化房地产市场监管 加强正面宣传和舆论引导 明确责任，确保落实
与“新国八条”基本保持一致，保留了原有的“新津六条”对商品房销售管理、市场监管的细则，在销售终端对楼市调控，保证市场健康有序发展
新津六条延续点
政策环境
量：3月1日新政执行前，客户疯狂购买潮；新政执行后滨海新区成交量下挫近6成；
新政对滨海市场形成极大打击，尤其是高端物业最为集中的开发区和塘沽区；
政策环境
价：震荡调整，开发区价格降幅近2成，
量大跌/价震荡
滨海别墅市场——
滨海别墅影响最大的总价标段集中在400-600万的产品，主要原因：1.禁购，2.二套贷首付提高，3、限外；
千万级豪宅别墅因客户置业需求多以自住为主，受新政影响较小，而400-600万总款标段因客户多为投资需求，受新政影响出现动摇迹象且占比较大；
政策环境
客户反应： 滨海湖： 千万级独栋及双拼产品受影响不大，因现阶段可售资源有限，后续将主推千万级豪宅产品； 水木清华： 一期多为贻成老板的内部关系消化，价格基本控制在800万左右，客户多为一次性付款；三期联排产品总款在400-600万，受限购、禁购等政策干预较大，客户观望情绪较重；