开发商：天津融创鼎晟置地有限公司 提案方：伟业天津公司 日 期 ：3月 ——《一座影响天津城市居住文明的高尚生活领地》 融创君澜项目营销思考 版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归伟业顾问所有，未经伟业顾问书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容 政策环境预判 局部环境研究 项目定位方向 竞品客户分解 客户定位研判 营销策略规划 操作执行分解 推售操作分解 目标问题 Question 开发目标&难度判断 政策环境 4.17新国十条：背景：伊始，楼市延续09年的上涨态势，出现部分城市的楼市上涨过快，地王频现措施：利率调整、土地招牌挂改革、加大供给、加快保障房供给等涉及楼市的各个领域 4、9月连续2轮调控虽然抑制了房价过快上涨，但部分区域价格依然持续上涨，群众置业难度依然较高。为巩固和扩大调控成果，继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展，1.26“新国八条”出台，称之为史上最严厉的政策. 9.29新政： 背景：前期政策的效应已经逐渐被市场所适应，8月以来，部分城市的楼市出现反弹现象。措施：房贷政策，首套房首付比例调整到30%以上， 限购政策等 1.26新政： 背景：前期政策出现缩水，市场反弹迹象明显，政府调控信心受挫。措施：政府监管加强、二套房首付提至6成，拥有2套及以上住房的，禁止再买房等 4月新政的效应逐渐消失殆尽，针对新近楼市中出现的问题，9月末的调控作了更深入的调整，为巩固、扩大调控成果，1月，推出更加严厉的调控政策 遏制 加码 强化 政策环境 落实地方政府责任 加大安居工程建设力度 完善税收政策、加强税收征管强化差别房贷政策 严格用地管理 合理引导住房需求 落实房价约谈问责机制 坚持舆论引导 保障性住房暂不预征土地增值税商品房不明码标价暂停销售 新建商品房价格实时监控 严格控制酒店型公寓规模 房地产广告列入监测重点 核查开发商企业所得税 严格落实国家调控政策，将房价控制在合理水平加大保障性住房建设力度 调整完善相关税收政策，严格加强税收征管严格差别化房贷政策 加强住房用地供应管理 合理引导住房消费加强新建商品住房销售管理强化房地产市场监管 加强正面宣传和舆论引导明确责任，确保落实 与“新国八条”基本保持一致，保留了原有的“新津六条”对商品房销售管理、市场监管的细则，在销售终端对楼市调控，保证市场健康有序发展 新津六条延续点 政策环境 量：3月1日新政执行前，客户疯狂购买潮；新政执行后滨海新区成交量下挫近6成； 新政对滨海市场形成极大打击，尤其是高端物业最为集中的开发区和塘沽区； 政策环境 价：震荡调整，开发区价格降幅近2成， 量大跌/价震荡 滨海别墅市场—— 滨海别墅影响最大的总价标段集中在400-600万的产品，主要原因：1.禁购，2.二套贷首付提高，3、限外； 千万级豪宅别墅因客户置业需求多以自住为主，受新政影响较小，而400-600万总款标段因客户多为投资需求，受新政影响出现动摇迹象且占比较大； 政策环境 客户反应： 滨海湖： 千万级独栋及双拼产品受影响不大，因现阶段可售资源有限，后续将主推千万级豪宅产品； 水木清华： 一期多为贻成老板的内部关系消化，价格基本控制在800万左右，客户多为一次性付款；三期联排产品总款在400-600万，受限购、禁购等政策干预较大，客户观望情绪较重； 滨海主流市场—— 政策环境 新政出台误伤部分刚需客户，改善型和投资客户出现观望的现象；限购及禁购使得客户珍惜购房机会，对社区品质、未来的前景期许较高 客户反应： 刚需客户购房热情不减、改善型和投资性客户因政策受限进入观望阶段 外地客户呈逐渐上升趋势，且多为一次性，表明蓝印户口的客户比例上升 受首发热销的板块关注效应，新政前后客户到访量未出现明显变化，到访客户质量较高，购买能力及可承受总价较强； 适度引导客户对中小面积户型的选择，降低首付比例；新政影响整体表现平淡； 中新生态城—— 政策环境 政策出台更为直接，旨在将市场建设的更为健康； 短期内市场显现不明显，出现阶段性的市场波动； 短期震荡回调成市场基调，长期市场看涨； 滨海新区因客户的特殊性，受政策影响较大，市场出现量跌价稳的现象； 然，作为中国经济增长的第三极，未来的城建基础及大滨海概念的逐渐兑现，将成为率先回升区域； 滨海量跌价稳，未来回升质素较好； 市场短期内震荡回调，未来看稳； 市场存在潜在风险，变数较大，项目操作以稳健为先；对未来的宏观背景，我们谨慎而乐观 政策措施空前严厉，市场下滑已经显现，天津市场难以独善其身，滨海新区极高关注度，在未来将成为率先企稳的区域 ； 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看