上海 / 深圳 杭州 重庆 北京 天造一半 人造一半 华润哈尔滨松江生态园项目提案汇报 题外话： 豪宅 我们来自上海 上海什么最多？ 汤臣一品 中 国 豪 宅 的 脊 梁 主力户型：434-1206н 2015大陆市场唯一均价20W+的网签项目 持续创造中国大陆单价、总价全纪录 业主：刘益谦、徐翔、孔卡（租）等 王者气质 华侨城苏河湾 世 界 级 城 市 复 兴 案 例 塔尖住宅：280-332н，均价16万 （刘翔购买） 滨水独院：297-723н，（郭敬 明购买） 文脉气质 新鸿基滨江凯旋门 滨 江 豪 宅 标 杆 ， 亚 洲 十 大 豪 宅 主力户型：260н 最高成交价20万+ 傲世气质 瑞虹新城悦庭 主力户型：74-172н 均价约15万 上 海 滩 首 席 艺 术 豪 宅 艺 术 气 质 所谓顶级，实为你有一个讨人喜欢的个性 我们发现一个定律 高溢价 有个性 需要的是人造与天造 一个有大IP——公园 第一眼 本案 天造之地：以冬天见长 的“共和国长子” 人造之品：以品质践行 的“华润力量” 目录 PART PART PART PART ?? 01 02 03 04 市场突破 产品思考 前台形象 幕后动作 市场突破： ?大环境之东三省 振兴声音不断 低靡硝烟围绕 曾经荣耀尤在 如今惊艳不足 有工业感 ?中环境之哈尔滨 一个有风情的地方 一个有冬天的城市 有画面感 建筑之美 城市之美 文化之美 ?小环境：香坊区 一个公园密集的地方 项目 产品属性 叠拼别墅 区域 群力 定位 销售动态 项目优势 项目缺点 溪岸艺墅 国家湿地里的都会别馆 哈尔滨首个双首层别墅 溪岸艺墅别墅按套销售，售价450万元/ 1、绝版的增值宝地 1、定位高 2、房源不多 套起。类独栋C06-01户型，建筑面积 2、国家级湿地公园 370平米，总价930万。现购房全款98折， 3、意法欧三种风格 贷款无折扣。 4、“双首层”设计 宝宇天邑澜湾 辰能溪树庭院 高层/洋房 高层/洋房 道外 哈西 世界级都心多元综合体 百年大树 世家公园 现房即买即住，现仅剩200平方米以上 1?配套成熟，交通便利　　 1. 价格偏高； 2. 自身商业发展成熟仍需 时间。 房源，购房可享全款99折优惠。项目均 2? 占据绝佳滨江位置 价14000元/平方米，其中，使用面积 136平方米户型，参考售价249万。 3? 实力开发商，质量保证 4? 大型城市综合体 5? 校区房　　 6? 户型产品多样 辰能溪树庭院北区洋房现房在售，对口 1? 开发商品牌认可度极高 继红小学，起价13500元/平米，均价 2. 毗邻万达广场 购物休闲方便 15000元/平米，户型使用面积140-180 3? 使用环保节能材料，产品质量有保证 平米。现全款98折，贷款99折优惠。 1. 剩余户型比较大，价格 较高 4. 园林景观曲径通幽 移步异景 5. 小区全封闭式管理，物业24小时服务 置信澜悦东方 高层/洋房 香坊 新东方主义人文空间 二期14#已于2016年9月7日加推，预计 1、公园旁，生态绿化率高 1.区位一般，离安埠商圈、 乐松商圈都较远 2. 松江热电厂烟囱直接影 响小区环境 3.小区后方有智障学校 2017年10月末进户。二期均价1万元左 2、地铁3号线直通家门口 右。主推户型建筑面积60-110平方米。 3、开发商口碑及信誉好 现购房立减2万元，额外再享98折优惠。 4、小区规划及景观园林不错，客户认可 竞品分析 不缺“资源”的哈尔滨 华润，拿什么创造新品类，掌控话语权？ 香坊的城市指向 § 先天型： 政策出台，城市副中心 § 发展面： 城市中心区衍生过程 STEP 1 轨交导入 STEP 2 STEP 3 人口导入 STEP 4 商业形成 STEP 5 商业升级转型 STEP 6 城市中心/区域中心形成 开发商入驻 香坊的时间指向 这里曾是， 这里曾是， 中国的脊梁，哈尔滨的辉煌 三大动力，无数个工业建造第一 如今时代重塑，依然给国家输送强力 百年哈尔滨的开埠地 一条铁路带来了一座城市 1898年，香坊就是老哈尔滨 这里，诞生了 哈药集团，哈尔滨啤酒 这里拥有实力学府 东北农大、东北林业大学、 703研究所等高等院校和科研院所，实力雄厚。 结论之一 ：定义东北美学 大环境：不敢——要唤醒 中环境：不俗——要惊艳 小环境：不缺——要争荣 这一次要“以小争大”，唤醒城市之美 产品突破 通 常 来 说，构 成 豪项目 三 要 素 地 段 资 源 产 品 通 常 来 说，本项 目，思 考 路 径： 地段重塑 公园资源 产品界定 通 常 来 说，本 案 的 物 理 定 位 主城核心·国际住区·公园名宅 但，这很不华润？ 对于本案的气质 需要从“东北华润的企图心”与“资源的整合” VALUES OF LUXURY PROPERTY §? 产品面 §? 岂止价格，更是溢价依据 §?品牌面 §?做东北原创的产品体系 关于品牌：可以很大却也很小 万象城 二十四城 九里 万象即世界 二十四即轮回 九里即等级 华润是一个善于界定的品牌 从欢乐颂 到凯旋门 第三个跨越作品，我们的企图心 说白了：创造一个体系才是目的 这种体系如果正好是华润另一种城市主张？