紫金·奥邻花园8月份营销执行方案 易居中国丨徐州分公司丨奥邻花园项目组 2013年7月23日 Content 内容目录 贰、营销目标设定 叁、首批货源盘点 肆、营销策略执行 壹、市场环境分析 宏观政策 土地市场/全国市场 土地市场/徐州市场 土地市场/徐州市场 土地市场/徐州市场 徐州土地成交 徐州商品房市场/供应量 6月份商品房供应面积721,701㎡，环比增长27%。 徐州商品房月度供应量 数据来源：克尔瑞统计中心 徐州商品房市场成交情况 数据来源：克尔瑞统计中心 6月份商品房成交面积484387㎡，环比增长30%。 徐州商品房市场供求比 数据来源：克尔瑞统计中心 6月份商品房供求比为1.49，环比降低-4.4%。 商品房月度供求比 信 徐州商品房市场成交分布 5月份，徐州总去化套数3993套，去化面积33.7万㎡，各项数据都创2012年来新高，进入2013 年每月成交量较为稳定，市场呈供需两旺的局面。 徐州第二季度成交面积1121473平方米，环比增长24%； 云龙板块、开发区板块、鼓楼板块为目前徐州楼盘开发的主要集中地，成交量也占据主导地位。 楼市TOP10： 徐州商品房成交均价 易居观点 徐州6月份商品房供应面积721,701㎡，环比增长27%，成交面积484387㎡，环比增长30%，商品房供求比为1.49，环比降低-4.4%；这一系列增涨的数据表明了上半年楼市的复苏，虽然宏观经济并不理想，但在政府未出任何新调控的情况下楼市有可能出现一波新一轮热朝。 目前区域市场存量房仍具较大去化压力，短期内较难完成部分发展商资金需求目标，后续新开发地块上市后，势必加剧市场存量项目的资金流争夺“白刃战”。 徐州第二季度商品房成交均价7936元/平方米，环比增长4%。 市场环境 市场环境小结 对于下半年的市场走向，还要看政策面的进一步引导，持谨慎态度，不能盲目乐观 自今年三四月份以来，徐州所有地块均以底价成交，五月更是零挂牌、零成交，可见开发商态度更趋于理性、谨慎。对此政府也进行了大的动作，即六月份土地推介会如期举办，给予了市场积极的信号。最终整个六月经营性土地成交十余宗，为上半年画上一个完美的句号。对于下半年的市场走向，还要看政策面的进一步引导，当下闹的沸沸扬扬的“钱荒危机”事件就是一个不稳定因素，所以个人认为还是持谨慎态度，不能盲目乐观。 由于地方政府对政策执行的弱化，二季度相对一季度无论是成交量还是成交均价都有所提升，如若三季度政策调控的影响力依然淡化，那么市场前景依然持续走高，但最近国务院近期的动作都是与地产调控有着或多或少的关系，这是一个必 2013 年 7 月 5 日 易居房地产研究月报（徐州版） 须关注的不确定因素。 云龙区由于受到政府城市发展方向的指引以及各龙头开发企业的纷纷进驻，将依然成为热点区域。同时也意味着开发企业间的竞争将愈演愈烈。 在目前朴树迷离的宏观环境下，万科亦来到徐州，也为较为平淡的徐州市场掀起了一股新的房地产热议话题，有可能成为新的热点项目。 8月项目营销目标： 1、奥体形象树立，产品信息全面推出。成为区隔竞品最主要的标签。 2、制造大事件聚集人气，小活动维系热度，积累意向客户，为认筹开盘蓄水。 注：目标分解详见货源盘点部分 营销目标 推售顺序 2013年共推出东区8栋房 源，位于社区的东北角， 北临体育场南路，东临 经十二路，西靠明正路。 具有一定的园林景观和 奥体景观资源优势。 体 育场 南 路 明正路 经十二路 19#、20#、21#、29#、30# 18#、31#、32# 2013年新推8栋货源，2栋18层高层，2栋11层小高层，4栋电 梯洋房，总约有510套房源；可售面积约5.4万㎡。 产品搭配合理，推售有序，既有洋房拉调性，又有高层走流量。 户型配比 85-95㎡刚需型两厅两厅户型共约188套，占首批货量的37% 95-113㎡经济型三室两厅户型共约196套，占首批货源的38% 120㎡舒适性三室两厅户型共约81套，占首批货源的16% 140㎡享受型三室两厅户型共约45套，占首批货源9% 首批货源85-113㎡的首置、首改户型占75%左右，是市场的主流户型。 目标分解 按当前市场静态价格计算，本案首批房源货值约4.05亿左右。 2013年项目签约指标额为3.5亿，需完成总货值的88%左右。 需完成签约套数约为450套左右， 按认筹率70%计算，需转筹客户645组； 按转筹率60%计算，需意向客户1075组； 按意向率60%计算，需来访客户1800组； 按来访率50%计算，需来电客户3600组。 经过上述任务指标量化后，所有的任务转化为来电指标，3600组来电，8 个月的销售周期，平均分配后，每月的来电量为600组。每天来电需20组 2013年项目营销节点 7月 8月 9月 10月 11月 12月 营销节点 工程配合 所推货源 阶段主题 营销节奏 线上推广 线下活动 6日正式进场 20日接待中心开放 7日首批房源开始认筹 26日首批房源解筹开盘 下旬二批房源加推 临时接待中心售楼处内软装及门头装修完毕 取得首批房源预售许可证 二次加推房源预售许可证 7月初户外出街，形象立势，8月初丰富线上推广渠道，8月底至开盘，密度线上推广，短信、报纸、广播等 7月20接待中心开放仪式，大型公关活动，暖场活动……