丹东保利锦江林语项目09年营销初案 广州保利地产代理有限公司沈阳分公司 礼遇…… MEETTING…… 对话…… DIALOGUE…… 颠覆…… SUBVERTTING…… 典藏 COLLECTTING…… 前言 本案基于保利地产子品牌项目——林语系列，成功进入一个中国三线城市，如何实现保利地产品牌的成功落地，如何实现林语系列的成功复制，如何实现一个别墅普宅混合的复合式大盘的成功营销等几个核心问题展开…… 目 录 一 宏观大势研判 2008年丹东市区商品住宅预售价格为3003元。 从2003年至2007年丹东市区商品住宅价格走势来看，除2004年价格有所回落外，总体价格增长较为平稳。房地产市场良性发展，价格水平泡沫不明显。 2008年丹东市区商品房销售3493套，成交面积37.59万平方米，同比下降48%，为2004年以来的最低点。2008年丹东市房产交易市场受金融危机和全国房地产市场形势影响，购房居民出现持币待购心态，市场交易量呈现下降趋势。 2007年丹东市商品房批准预售11315套，销售6775套。 2008年丹东市批准预售商品房10375套，销售3493套. 截止2008年底，丹东市房产交易市场中仍有待售商品房约19,000余套 2008年，全市区商品房销售均价为3,209元/㎡，其中商品住宅平均售价为3,003元/㎡，同比增长10%；商品房非住宅平均售价为4,994元/㎡，同比下降1%。 商品住宅价格无明显波动，走势平稳，没有降价风 2008年下半年，市场出现明显的下行，成交量大幅萎缩，购房居民开始出现持币观望心态 2009年，压抑了半年的丹东房地产市场预计会有一个以刚性需求为主的购房小爆发，但全年形势并不乐观 谨慎乐观态度 90平方米以下商品住宅销售套数占销售住宅总量的35%；90平方米至144平方米商品住宅销售套数占销售住宅总量的51.4%；144平方米以上商品住宅销售套数占销售住宅总量的13.6% 套型面积90平方米以下和90平方米至144平方米商品住宅销售量占销售总量的86.4%，说明2008年居民购房主要面向中小户型，解决基本居住条件仍是当前居民购房的主流 需求仍以刚性自住需求为主 2008年销售单价2,500元/平方米以下和2,500-3,000元/平方米商品住宅占销售总量的70.38%，3,000-4,000元/平方米商品住宅占销售总量的21.35%，而4,000元/平方米以上高价位商品住宅仅占销售总量的8.27% 。 2007年商品住宅预售价格低于2,500元/㎡的预售套数占商品住宅预售总套数43.02%，其中低于3,500元/㎡的套数占92.08%，而3,500元/平方米以上仅占销售总量的7.92% ，约为464套 70.38% 中高端市场容量有限，价格及开发节奏需谨慎 历时8天的房交会累计发生房屋交易1,789套，15.66万平方米，交易额4.43亿元。房屋交易总套数、面积、销售额分别比上届房交会增长10%、65%、114%，交易总量相当于今年一季度的交易量。 其中销售商品房757套，8.16万平方米，交易额2.61亿元；完成二手房交易1,032套，7.5万平方米，交易额1.82亿元。各开发企业通过房交会推进了房屋销售，建设启动资金得到了解决。 前一阶段的“小阳春”波段行情对市场的刺激作用明显 丹东楼盘分类梳理 名仕庄园 御景苑 高端产品 该类楼盘大多位于丹东市城市中心鸭绿江旁，占据了城市中心一线江景的绝佳位置。楼盘以其江景产品为代表，江景产品价格大多在100万左右，户型面积较大，大多在140平方米以上。以上楼盘目前销售较为理想，特别是位置最佳的200平左右大户型产品。非江景单位的价格和销售则一般。大多在4000元左右。 一线江景盘日趋稀缺 中高端产（1）江景楼盘 这类江景楼盘或者位置较偏远，或者为二线江景楼盘。相对城市中心的一线江景盘来说，价格要下降一个档次，景观较好的单位价格可达到5000元，而整体楼盘价格则大多在3500元左右。 守着最后“一线” 鸭绿江风景 中高端产品 （2）城市中心楼盘 城市中心楼盘价格大多在3500元左右。丹东市为狭长形的东西走向，这部分楼盘大多为城市中间位置。 楼盘新贵，城市中心尽享完善配套 中低端产品 目前丹东市楼盘数量最多的是均价在2500元左右的低端楼盘。大多分布于城郊边缘地区、周边东港凤城等县市以及部分开发实力有限的小开发商产品。 二八法则中的那“80%”，楼市供货主力 主要个案 ——水岸豪庭 开发商：丹东金地置业有限公司 建筑类型：高层住宅 户型：有跃层、错层、平层， 面积：132㎡～377㎡；210户 户户向南、户户面江、户户均有景、户户无阻挡、通风采光效果极佳； 大堂：一楼设有共享大厅 价格：7000元 车位：超大地下停车场 江景豪宅的代表 主要个案 ——华盛·名仕庄园 开发商：丹东本土开发商，在售的还有 二线江景盘玫瑰港湾 总占地面积：14.7万 总建筑面积：6.4万 建筑类型：独栋别墅、联排别墅、洋房 定位：世界级园林生活私享圈 地理位置偏远，交通不便，配套不成熟 别墅主要竞争对手，营销水平在当地处于领先水平 主要个案 ——华盛·名仕庄园 丹东地区在售的唯一一个别墅项目 独栋： 面积292-436 ㎡ 17栋，已售9栋 出街价9900元，回收价8500元 联排别墅： 面积210-230 ㎡ 3栋10套，预计已售4套 出街价7200-7800元 近一年的销售周期，共销售别墅13套，销售速度并不理想