三期A区二阶段前期策划方案 产品分析 市场分析 目标人群分析 意向客户描摹（前期调研数据） 目标人群特征分析 价值体系 项目核心优势分析ＳＷＯＴ 项目价值体系建立 目录 定位系统 核心价值定位 产品定位 目标客群定位 形象定位 六. 营销节点计划 工程配合节点 营销重点节点铺排 PART 1 市场前景及竞争分析 市场分析 西区房地产活动较平稳，其商品住宅成交量占中山市整体成交比重一致比较稳定。随着西区区位优势的不断提升，可预见其房地产市场成交会稳步上升。 PART 1：市场前景及竞争分析 西区每月平均消化水平约维持在260余套，且除特定宏观政策时期出现动荡外，成交一直保持稳定，可见西区房地产市场供需比例一直较为稳定。 PART 1：市场前景及竞争分析 西区存量消化周期低于全市平均值，由此可见西区市场需求旺盛。 市场分析 西区2010年7月—2011年2月商品房存量 西区2010年7月—2011年2月商品房存量消化情况 PART 1：市场前景及竞争分析 区域总体均价水平约5500—5800元/㎡ 2011年2—3月，西区商品住宅成交均价在5500—5800元/㎡的价格区间，相较去年底5000—5200元/㎡ 的均价，略有上升。 PART 1：市场前景及竞争分析 西区热销面积段描述： 从供销比例来看，西区热销面积段为90-100㎡，达到24.8%。此面积段为传统销售面积段，也是刚需面积段。从销售套数来看，0-60㎡平方销售数量最多。主要为投资客一次性付款首选产品。 PART 1：市场前景及竞争分析 西区房地产市场发展良性、稳定 PART 1：市场前景及竞争分析 PART 1-2 竞争分析 PART 1：市场前景及竞争分析 别墅竞争对手分析 PART 1：市场前景及竞争分析 分布区域对比 火炬开发区 清华坊 华发生 态庄园 锦绣海湾城 南朗镇 铂爵山 东区 沙溪 南区 汇景东方 5月推出小户型联排200-230㎡，共计24套。（三期体量134套） 即将推出，233套 朗润园 碧桂园秀丽湖 奥园大地 西区 五桂山 世纪新城 紫园 335-513平方米别墅 共53套 棕榈彩虹 总结：2011年别墅市场竞争项目增多，主要集中在东区以东及南区以南， 西区一带在售奥园、华发，新增棕榈彩虹。 PART 1：市场前景及竞争分析 产品对比 PART 1：市场前景及竞争分析 PART 1：市场前景及竞争分析 综合对比 PART 1：市场前景及竞争分析 奥园大地总规模：527亩 PART 1：市场前景及竞争分析 奥园大地总体概述 PART 1：市场前景及竞争分析 奥园大地主力户型： B1联排别墅 （建筑面积222-243㎡，地下层+三层，四房两厅四卫，地下层约100㎡为车位， 露台约33㎡） PART 1：市场前景及竞争分析 奥园大地主力户型： C1联排别墅： （建筑面积168-185㎡，地下层+三层，三房两厅四卫，地下层约100㎡为双车位，露台约20㎡） 现场实景： PART 1：市场前景及竞争分析 世纪新城 PK 奥园大地 综合点评 华发生态园总规模：1100亩 华发生态园总体概述 地下层 二层 首层 C1型：建筑面积约264㎡，地下面积约100㎡，五室三厅四卫。 地下层 二层 首层 C2C3型：建筑面积约251㎡，地下面积约86㎡，四室三厅四卫。 地下层 二层 首层 D1型：建筑面积约197㎡，地下面积约73㎡，三室两厅三卫。 现场实景： PART 1：市场前景及竞争分析 世纪新城 PK 华发生态园 综合点评 PART 1：市场前景及竞争分析 棕榈彩虹：洋房+别墅+集中商业，是典型的城市综合型社区 别墅约100多套 一期洋房区 二期别墅区 二期洋房区 二期别墅区 二期洋房区 洋房 项目 洋房主流面积由83-109㎡，二房二厅至四房二厅 均为高层洋房，二梯三户布局 别墅 独立、双拼、联排，230-450㎡，四房至六房 主力产品为C、D1、D2型联排别墅 商业 东西两座，合计面积为15566㎡ PART 1：市场前景及竞争分析 世纪新城 PK 棕榈彩虹 综合点评 赠送负一层，附加值高 面积适中，总价低，投资门槛低。 区域价值影响力 品牌影响力 产品影响力 ——1600亩，未来高尚生活中心规划 PART 1：市场前景及竞争分析 世纪新城 PK 棕榈彩虹 综合点评 户型1：（联排别墅，261㎡，四房两厅四卫） 户型图 PART 1：市场前景及竞争分析 户型2：（联排别墅，287㎡，四室两厅五卫 ） 户型图 PART 1：市场前景及竞争分析 竞争对手——华发生态园 PART 1：市场前景及竞争分析 项目位置 PART 1：市场前景及竞争分析 项目实景 PART 1：市场前景及竞争分析 PART 1：市场前景及竞争分析 PART 1：市场前景及竞争分析 PART 1：市场前景及竞争分析 PART 1：市场前景及竞争分析 PART 1：市场前景及竞争分析 PART 1：市场前景及竞争分析 PART 1：市场前景及竞争分析