证券研究报告|欧亿·体育（中国）有限公司周报
2022年10月04日
房地产开发
2022W39：政策加码自上而下，新房成交同环比继续改善
本周样本城市新房、二手房成交面积同环比大幅改善，样本30城新房成交增持（维持）
面积同比，环比，销售继上周进一步回暖，单周量能仅次于
+34.5%+54.0%
今年6月末的最高点，得益于（1）近期中央地方政策暖风频吹，包括本周
周四周五中央密集“自上而下”出台房地产宽松政策；8月以来地方政策放欧亿·体育（中国）有限公司走势
松频次及力度亦有所提升，政策端多重利好提振市场信心；（2）临近月末，
房企加大了推盘促销力度，供销两端“银十”热度渐起；叠加季度末集中备
房地产开发沪深300
案、去年7月以来单月销售基数显著下行，本周同比主动、被动均进一步改16%
善。
本周中央较为罕见地“自上而下”出台了一系列宽松政策，在需求侧，央行0%
取消部分城市首套房房贷利率下限限制、下调住房公积金贷款利率，财政部
对换购住房给予个税优惠；在供给侧，央行首提保交楼“视需要适当加大力
度”。我们认为这进一步强化了未来自上而下政策放松的预期，国庆及节后-16%
销售有望进一步提振与复苏，叠加10-12月受基数、供销旺季等因素影响，
同比或将维持改善趋势。-32%
2021-102022-022022-062022-09
行情回顾：本周中信房地产指数累计变动幅度为-2.4%，落后大盘1.09个
百分点，在29个中信欧亿·体育（中国）有限公司板块排名中位列第11名。本周上涨个股共12支，
作者
较上周减少26支，下跌股数为125支。
新房成交情况：本周30个城市新房成交面积为557.1万平方米，环比提升分析师金晶
54.0%，同比提升34.5%，其中样本一线城市的新房成交面积为114.1万执业证书编号：S0680522030001
方，环比16.3%，同比16.4%；样本二线城市为308.4万方，环比66.2%，邮箱：jinjing3@gszq
同比39.7%；样本三线城市为134.7万方，环比72.1%，同比40.8%。从研究助理肖畅
今年累计39周新房成交面积同比看，样本30城共计11721.5万方，同比下执业证书编号：S0680122050008
降-32.6%；一线城市为2486.1万方，同比-24.3%；二线城市为6666.3万邮箱：xiaochang@gszq
方，同比-31.3%；三线城市为2569.1万方，同比-41.5%。研究助理肖依依
二手房成交情况：本周我们跟踪的11个重点城市二手房成交面积合计执业证书编号：S0680121070010
139.0万方，环比增长8.0%，同比增长62.1%。其中样本一线城市的本
邮箱：xiaoyiyi3664@gszq
周二手房成交面积为44.2万方，环比21.7%；样本二线城市为76.4万方，
相关研究
环比4.5%；样本三线城市为18.4万方，环比-4.3%。
1、《房地产开发：百强房企月度销售报告：9月权益销
重点公司境内信用债情况：偿还量增加，发债利率涨跌不一。根据wind统售金额同比-29.6%，环比-2.0%，销售维持弱复苏》
计数据，本周（9.26-10.2）共发行房企信用债10只，环比减少6只；发行2022-10-02
规模共计111.51亿元，环比减少56.49亿元，总偿还量151.12亿元，环比2、《房地产开发：2022W38：中央“保交楼”资金落
地提振市场信心，新房二手房成交有所回暖》
增加亿元，净融资额为亿元，环比减少亿元。主体评级2022-
29.88-39.6186.3709-25
方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA（70.8%）为主要构成。3、《房地产开发：2022W37：受假期影响新房销售同
债券类型方面，本周房企债券发行以一般中期票据（37.7%）、证监会ABS比跌幅继续扩大，多个核心城市限购松动》2022-09-
（26.9%）为主要构成。债券期限方面，本周以3-5年（48.4%）的债券为18
主。
投资建议：政策会迟到但不会不到，临近大会，政策预期也会逐步变浓，我
们认为地产“进可攻退可守”：进，政策出台到位，地产股赚相对+绝对收
益；退，政策没完全到位，地产股赚相对收益。维持地产开发板块“增持”
评级。推荐关注：开发：A股华发股份、保利发展、滨江集团、建发股份、
招商蛇口、万科A、金地集团，H股绿城中国、华润置地、中国海外发展。
物业：华润万象生活、招商积余、中海物业、绿城服务、保利物业。
风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反
应，疫情反复影响超预期。
请仔细阅读本报告末页声明2022年10月04日
内容目录
1.新房销售面积同环比继续改善，单周销售量能仅次于6月末............3
2.行情回顾......................3
3.重点城市新房二手房成交跟踪....................6
3.1新房成交（商品住宅口径）...............6
3.2二手房成交（商品住宅口径）...................7
4.重点公司境内信用债情况....................9
5.本周相关政策回顾......................10
6.投资建议.....................12
风险提示.........................12
图表目录
图表1：各欧亿·体育（中国）有限公司涨跌幅排名.....................4
图表2：本周各交易日指数表现.....................4
图表3：近52周地产板块表现................4
图表4：本周（9.26-9.30）涨幅前五个股..............4
图表5：本周（9.26-9.30）跌幅前五个股..............5
图表6：重点房企涨跌幅排名..................5
图表7：本周（9.26-9.30）重点房企上涨前五个股...............5
图表8：本周（9.26-9.30）重点房企跌幅前五个股...............5
图表9：近6月样本城市新房成交面积及同比...............6
图表10：近6月样本一线城市新房成交面积及同比..............6
图表11：近6月样本二线城市新房成交面积及同比..............6
图表12：近6月样本三线城市新房成交面积及同比..............6
图表13：30城周度成交面积跟踪（9.24-9.30）...................7
图表14：本周12城二手房成交面积及同环比...............8
图表15：本周2个一线城市二手房成交面积及同环比..................8
图表16：本周6个二线城市二手房成交面积及同环比..................8
图表17：本周3个三线城市二手房成交面积及同环比..................8
图表18：11样本城市二手房成交面积数据跟踪.............8
图表19：本周房企债券发行量、偿还量及净融资额..............9
图表20：本周房企债券发行以债券评级划分.................9
图表21：本周房企债券发行以债券类型划分.................9
图表22：本周房企债券发行以期限划分.................9
图表23：房企每周融资汇总（9.26-10.2）..................10
图表24：全国性政策及消息（9.25-10.1）..................10
图表25：地方性政策（9.25-10.1）.....................10
P.2请仔细阅读本报告末页声明
2022年10月04日
1.新房销售面积同环比继续改善，单周销售量能仅次于6月
末
本周样本城市新房、二手房成交面积同环比大幅改善，样本30城新房成交面积同比
+34.5%，环比+54.0%，销售继上周进一步回暖，单周量能仅次于今年6月末的最高
点，得益于（1）近期中央地方政策暖风频吹，包括本周周四周五中央密集“自上而下”
出台房地产宽松政策；8月以来地方政策放松频次及力度亦有所提升，政策端多重利好
提振市场信心；（2）临近月末，房企加大了推盘促销力度，供销两端“银十”热度渐起；
叠加季度末集中备案、去年7月以来单月销售基数显著下行，本周同比主动、被动均进
一步改善。
本周中央较为罕见地“自上而下”出台了一系列宽松政策，在需求侧，央行取消部分
城市首套房房贷利率下限限制、下调住房公积金贷款利率，财政部对换购住房给予个税
优惠；在供给侧，央行首提保交楼“视需要适当加大力度”。我们认为这进一步强化了
未来自上而下政策放松的预期，国庆及节后销售有望进一步提振与复苏，叠加10-12月
受基数、供销旺季等因素影响，同比或将维持改善趋势。
以下是本周中央政策摘要：
央行下调个人住房公积金贷款利率：自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金
贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。
第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变，即5年以下（含5年）和5年以上利率
分别不低于3.025%和3.575%。
财政部减免换购住房个人所得税：1、自2022年10月1日至2023年12月31日，对
出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房
已缴纳的个人所得税予以退税优惠。2、新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，
全部退还已缴纳的个人所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额
占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。
央行首提保交楼“视需要适当加大力度”：因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和
改善性住房需求，推动“保交楼”专项借款加快落地使用并视需要适当加大力度；引导
商业银行提供配套融资支持，维护住房消费者合法权益，促进房地产市场平稳健康发展。
央行阶段性放宽首套住房商贷利率下限：1、对于2022年6~8月份新建商品住宅销售
价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人
住房贷款利率下限。二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。2、
按照“因城施策”原则，符合上述条件的城市政府可根据当地房地产市场形势变化及调
控要求，自主决定阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限。
2.行情回顾
本周中信房地产指数累计变动幅度为-2.4%，落后大盘1.09个百分点，在29个中信行
业板块排名中位列第11名。本周上涨个股共12支，较上周减少26支，下跌股数为125
支。本周市场上房地产股涨幅居前五的为华联控股、ST新梅、金地集团、荣丰控股、招
商蛇口，涨幅分别为15.3%、10.3%、4.1%、4.1%、3.5%。跌幅前五为广汇物流、深