证券研究报告 养老地产欧亿·体育（中国）有限公司全景图 ——“需求升级+政策红利”双轮驱动，养老地产有望开启新时代 平安证券股份有限公司 2019年9月23日 投资咨询资格编号 S1060514080002 郑茜文一般从业资格编号 S1060118080013 杨侃 0755-22621493 YANGKAN034@PINGAN ZHENGXIWEN239@PINGAN 请务必阅读正文后免责条款投资要点 ? ? ? 需求升级叠加政策驱动，养老地产迎发展新契机：目前我国老龄化问题日益突显， 2018年底60周岁及以上人口占总人口比 重达17.9%，65周岁及以上人口占比达11.9%，已超过联合国老龄化标准（10%、7%）。随着养老需求总量增长，加之第 一批中产阶级退休在即，有望推高中高端养老消费需求，养老产业潜在市场规模可观。根据中国社科院 2016年预计，至 2030年我国养老产业规模有望达 13万亿。面对我国养老机构床位数缺口较大（ 2017年末国内每千名老年人拥有养老床位 30.9张，远低于国际标准50张）以及老年医护资源紧张等现状，2015年以来养老产业相关支持政策不断加码，养老地产迎 来发展新契机。 国外多层次养老协同发展，完善服务体系是核心：从海外情况看，主要发达国家均建立了适合自身国情的多层次协同发展 养老产业体系。其中美国凭借发达金融体系，建立高度资本化多元养老体系，并依据不同需求开发出了覆盖各年龄层的老 年产品服务体系（如活跃长者住宅、独立生活系列、辅助生活系列、专业护理系列、持续照料社区等）。对比之下，日本 良好的社会保险保障体系（介护保险制度）则极大地促进养老产业发展。日本养老服务企业普遍实行多元化战略（涵盖医 疗、介护、保育、教育等），产品趋于精细化、多元化。从项目特点看，日本养老地产项目大多位于成熟居住区，且单体 规模普遍较小，主要通过连锁化经营实现规模经济优势。 国内养老地产仍处发展初期，商业模式尚未清晰：受传统“养儿防老”文化及老年人资产不足等因素影响，我国老年人口 养老模式仍以居家养老为主。然而“4-2-1”的家庭结构使家庭养老功能日渐衰弱，社区养老与机构养老发展有望提速。目 前，我国养老地产仍处发展初期，养老床位仍以政府福利型为主。虽然 2015年以来房企、险资等各路玩家纷纷试水养老地 产，但是在土地成本较高以及资金回笼周期较长等因素制约下，“重销售轻服务”的现象较为普遍，绝大部分企业商业模 式尚未清晰。 ? ? 我国养老产业启动在即，医养结合大势所趋：展望未来，在国内需求与日俱增的背景下，养老产业发展启动在即。从发展 趋势上看，随着未来养老产业市场持续细分，房企与养老资源方的合作将更加深入，有望双向合作共建、收购、参股、并 购等，充分整合各方资源，其中医养结合发展将是大势所趋。运营