证券研究报告|欧亿·体育（中国）有限公司周报
2022年10月09日
房地产开发
2022W40：国庆假期新房销售小幅复苏，信心恢复仍需政策加码
本周新房市场小幅复苏，二手房市场表现优于新房。本周样本30城新房成交增持（维持）
面积为万平方米，环比，同比。主要由于我们跟踪的高频
64.9-88.4%-53.0%
销售数据是网签备案口径，而国庆期间房企在案场签约、尚未备案的销售占比
较大，叠加长假期间多城未更新销售数据，导致本周账面数据大幅下滑。根据欧亿·体育（中国）有限公司走势
中指数据，今年国庆假期期间（10月1-7日）全国20个重点城市新房成交面
积为66.9万方，较去年国庆同比-37.7%，呈现小幅复苏态势；据贝壳数据，
今年国庆期间全国50城二手房日均成交套数同比+54%，表现优于新房。
中央出台的系列政策效果显现需要时间，继续看好自上而下政策放松的空间。
自上周中央放松部分城市房贷利率下限后，本周山东济宁下调首套商贷利率下
限15BP，调整后全市首套住房贷款利率下限为3.95%。但整体看中央9月末
密集出台的系列政策完全落地执行、效果显现需要时间，本周长假期间销售小
幅复苏更多来源于房企加大优质项目供应与促销，市场整体信心依然偏弱，需
要更多政策“组合包”以量变形成质变的途径推动销售复苏，我们继续看好大
会之后政策放松的空间，包括核心城市放松限购限贷、保交楼力度加码、加大
对房企拿地的支持力度。
作者
分析师金晶
行情回顾：因本周国庆休市，本节略。
执业证书编号：S0680522030001
邮箱：jinjing3@gszq
新房成交情况：受国庆假期影响，我们跟踪的高频网签备案数据较真实成交情研究助理肖畅
况可能偏小。本周30个城市新房成交面积为64.9万平方米，环比下降执业证书编号：S0680122050008
88.4%，同比下降53.0%，其中样本一线城市的新房成交面积为18.0万方，邮箱：xiaochang@gszq
环比-84.2%，同比-57.8%；样本二线城市为27.8万方，环比-91.0%，同比-研究助理肖依依
；样本三线城市为万方，环比，同比。从今年累计
50.2%19.1-86.0%-51.8%执业证书编号：S0680121070010
40周新房成交面积同比看，样本30城共计11788.9万方，同比下降-32.7%；
邮箱：xiaoyiyi3664@gszq
一线城市为2504.1万方，同比-24.7%；二线城市为6694.6万方，同比-
相关研究
31.4%；三线城市为2590.3万方，同比-41.6%。
1、《房地产开发：2022W39：政策加码自上而下，新
房成交同环比继续改善》2022-10-04
二手房成交情况：受国庆假期影响，本周多城未公布二手房成交数据、且已公2、《房地产开发：930政策合集点评：政策力度加码
布的城市亦受网签备案滞后影响，本周二手房成交面积合计3.8万方，环比下形式突破，自上而下推动需求复苏》2022-10-03
3、《房地产开发：百强房企月度销售报告：9月权益
降97.3%，同比下降67.5%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为1.5销售金额同比-29.6%，环比-2.0%，销售维持弱复
万方，环比-96.7%；样本二线城市为0.2万方，环比-99.8%；样本三线城市为苏》2022-10-02
万方，环比。年初至今累计二手房成交面积为万方，同比变
2.2-88.1%4292.6
动为-16.1%。
重点公司境内信用债情况：因本周国庆无地产信用债发行，本节略。
投资建议：近期中央密集“自上而下”放松地产政策，进一步提高了未来政策
放松的预期。我们认为地产“进可攻退可守”：进，政策出台到位，地产股赚
相对+绝对收益；退，政策没完全到位，地产股赚相对收益。维持地产开发板
块“增持”评级。推荐关注：开发：A股华发股份、保利发展、滨江集团、建
发股份、招商蛇口、万科A、金地集团，H股绿城中国、华润臵地、中国海外
发展。物业：华润万象生活、招商积余、中海物业、绿城服务、保利物业。
风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反
应，疫情反复影响超预期。
请仔细阅读本报告末页声明2022年10月09日
内容目录
1.国庆期间新房市场小幅复苏，继续看好政策放松空间................3
2.行情回顾.......................4
3.重点城市新房二手房成交跟踪.....................4
3.1新房成交（商品住宅口径）................4
3.2二手房成交（商品住宅口径）...................6
4.重点公司境内信用债情况.....................7
5.本周相关政策回顾........................7
6.投资建议.......................8
风险提示....................8
图表目录
图表1：中指口径：近3年国庆假期期间（10.1-10.7）代表城市新房成交面积及变化情况........3
图表2：近6月样本城市新房成交面积及同比................4
图表3：近6月样本一线城市新房成交面积及同比................4
图表4：近6月样本二线城市新房成交面积及同比................4
图表5：近6月样本三线城市新房成交面积及同比................4
图表6：30城周度成交面积跟踪（10.1-10.7）..............5
图表7：本周11城二手房成交面积及同环比（本周仅4城有更新数据）.............6
图表8：本周2个一线城市二手房成交面积及同环比.............6
图表9：本周6个二线城市二手房成交面积及同环比（本周仅青岛）...........6
图表10：本周3个三线城市二手房成交面积及同环比（本周仅佛山）.........6
图表11：本周4个样本城市二手房成交面积数据跟踪..................6
图表12：地方性政策（10.2-10.9）................7
P.2请仔细阅读本报告末页声明
2022年10月09日
1.国庆期间新房市场小幅复苏，继续看好政策放松空间
本周新房市场小幅复苏，二手房市场表现优于新房。本周样本30城新房成交面积为
64.9万平方米，环比-88.4%，同比-53.0%。主要由于我们跟踪的高频销售数据是网签
备案口径，而国庆期间房企在案场签约、尚未备案的销售占比较大，叠加长假期间
多城未更新销售数据，导致本周账面数据大幅下滑。根据中指数据，今年国庆假期
期间（10月1-7日）全国20个重点城市新房成交面积为66.9万方，较去年国庆同
比-37.7%，呈现小幅复苏态势，城市间分化较为明显。二手房方面，据贝壳数据，
今年国庆期间全国50城二手房日均成交套数同比+54%，表现优于新房。
图表1：中指口径：近3年国庆假期期间（10.1-10.7）代表城市新房成交面积及变化情况
较2019-
2022年国庆假期成较2021年国庆日均
城市等级城市21年国庆日均成交
交面积(万方）成交面积变化
面积变化
广州6.02-21%-18%
上海4.14-47%-45%
一线
深圳5.58-49%-12%
北京2.24-64%-47%
济南6.7346%37%
沈阳7.1530%16%
成都0.97-9%
青岛5.94-30%-42%
二线武汉5.66-36%-71%
宁波4.07-48%-68%
温州4.37-57%-60%
福州0.90-69%-60%
杭州2.81-80%-52%
扬州0.5355%-84%
淮北1.6746%-73%
岳阳1.1427%-48%
南充0.2925%
三四线
东莞1.86-18%-28%
柳州2.96-28%-31%
烟台0.84-41%-70%
淄博1.05-44%-86%
总计66.93-37.7%-47.6%
欧亿·体育（中国）有限公司来源：中指，国盛证券研究所（注：北京2021年国庆假期成交数据剔除恒大两个集中网签项目）
中央出台的系列政策效果显现需要时间，继续看好自上而下政策放松的空间。自上周
中央放松部分城市房贷利率下限后，本周山东济宁下调首套商贷利率下限15BP，调整
后全市首套住房贷款利率下限为3.95%。但整体看中央9月末密集出台的系列政策完
全落地执行、效果显现需要时间，本周长假期间销售小幅复苏更多来源于房企加大优质
项目供应与促销，市场整体信心依然偏弱，需要更多政策“组合包”以量变形成质变的
途径推动销售复苏，我们继续看好大会之后政策放松的空间，包括核心城市放松限购限
贷、保交楼力度加码、加大对房企拿地的支持力度。
P.3请仔细阅读本报告末页声明
eV8YeYzVoOsR6M8Q8OoMpPpNnPlOnMrRjMqRoMbRqQxOvPtRsQMYsPpO2022年10月09日
2.行情回顾
因本周国庆休市，本节略。
3.重点城市新房二手房成交跟踪
3.1新房成交（商品住宅口径）
受国庆假期影响，我们跟踪的高频网签备案数据较真实成交情况可能偏小。本周30个
城市新房成交面积为64.9万平方米，环比下降88.4%，同比下降53.0%，其中样本一
线城市的新房成交面积为18.0万方，环比-84.2%，同比-57.8%；样本二线城市为
27.8万方，环比-91.0%，同比-50.2%；样本三线城市为19.1万方，环比-86.0%，同
比-51.8%。
图表2：近6月样本城市新房成交面积及同比图表3：近6月样本一线城市新房成交面积及同比
样本城市新房成交面积（万方，左轴）样本一线城市新房成交面积（万方，左轴）
同比（右轴）同比（右轴）
环比（右轴）
700100%140环比（右轴）100%
80%
60012080%
60%60%
50040%10040%
40020%8020%
0%0%
300-20%60-20%
200-40%40-40%
-60%-60%
100-80%20-80%
0-100%0-100%
2022/7/82022/8/52022/9/2
2022/7/82022/8/52022/9/2
2022/5/272022/8/192022/6/10
2022/4/152022/4/292022/5/132022/6/102022/6/242022/7/222022/9/162022/9/302022/4/152022/4/292022/5/132022/5/272022/6/242022/7/222022/8/192022/9/162022/9/30
欧亿·体育（中国）有限公司来源：wind，国盛证券研究所欧亿·体育（中国）有限公司来源：wind，国盛证券研究所
图表4：近6月样本二线城市新房成交面积及同比图表5：近6月样本三线城市新房成交面积及同比
样本二线城市新房成交面积（万方，左轴）样本三线城市新房成交面积（万方，左轴）
同比（右轴）同比（右轴）
400环比（右轴）100%200环比（右轴）100%
35080%18080%
160
30060%60%
140
25040%40%
20%12020%
200100
0%0%
15080
-20%60-20%
100
-40%40-40%
50-60%20-60%
0-80%0-80%
2022/7/82022/8/52