整体策划报告 2008年1月 盛世新江湾商业 商业I期部分 项目篇 周边市场研究篇 定位Key Point篇 业态策划篇 招商执行篇 商业运营Idea篇 经营管理职能概述 项目篇 项目概况 产品概况 项目概况 产品示意 产品示意 项目概况 项目概况 现场实景 项目概况 现场实景 项目概况 现场实景 项目概况 项目概况 项目概况 项目概况 项目概况 ●50-80平米小面积分割 ●盛世新江湾一、二期社区，新江湾成熟社区常住人口消费力旺盛 五角场城市副中心辐射商业区 ●紧邻新江湾城高档大型生活区，未来消费力及消费档次乐观 ●整个杨浦区已摆脱“下只角”形象，对于投资与商家均有较大吸引力 项目卖点 ●常住人群处生活日常消费外，其他消费需前往距离较远的五角 场 ●周边零星的商业档次底、形式陈旧，仅勉强满足生活需求。 ●临近新江湾城生态湿地，未与之住宅区域直接接壤． ●项目向北为规划的八车道道路，很难利用其引发消费潜在力 劣势研究 ●中原住宅区为早年开发的老社区，社区内人口已形成固有的消费习惯．对于新商业区域需时间来接受． ●新江湾作为大型的新兴生活区，很多项目都将有自身的配套商业项目，将分流一部分消费力． ●区域以档次低、分布分散的商业为主，中高档次消费地五角场又有相当距离，因此中档生活消费成为市场空缺。 ●小面积的分割形式，不利于招商，但十分利于产权销售 其他问题 从上述种种来看，对比现今中国传统商业理念对商铺产品的认知和考量因素来说，盛世商业产品都存在一定的优势，但也有着客观环境而引起的先天不足，如何把客户引来，也是我们需要解决的问题 产品总汇 周边市场研究篇 值得借鉴与深思的五角场商业 业态展示 业态展示 业态展示 业态展示 业态展示 业态展示 业态展示 ◆五角场北靠约有30多万人口的中原社区； ◆周围是复旦大学、同济大学、体育学院、二军大等东方大学城的十余所高校 黄兴路段有长白、延吉、控江、鞍山、辽源几大老社区以及文化佳园、黄兴绿园、公元3000等一批高品质住宅小区； ◆未来还有规划占地近10平方公里的现代化大型居住区——新江湾城； ◆作为一个四通八达的交通枢纽，五角场地区的人流量巨大； ◆据统计目前平均每天人流量在60万左右； 人流分布 ◆五角场目前有近20几条公交线路可直达人民广场、陆家嘴、张江高科技园区、浦东机场，交通线路较多； ◆高峰时段公交线路较为拥堵，中环线五角场附近车辆上下匝道设置较远； ◆轨道交通较为便利； ◆贯穿五角场中心的10号线至2010年开通； 交通状况 现在的万达商业广场、百联又一城、东方商厦等大型商业基本集中于环岛中心，占据了五角场的黄金地带，也是整个五角场商业中心的支柱。五角场的零散型商业也可圈可点。国宾路、国定路等道路两旁都密密麻麻的布满了各种零散型商铺，囊括了服饰、餐饮、音像、医药、文娱、图书等各个方面 商业分布 分布图 万达商业广场是大连万达集团在上海投资的第一个项目，项目总投资30亿元，总建筑面积33万平方米，也是五角场最主要的核心建筑。广场地上划分为五个大型商业业态和三幢甲级高层办公楼，地下一层为地下大型商城，地下二层为大型停车场。 目前，万达商业广场招商的沃尔玛购物广场、巴黎春天百货、HOLA家居、上海黄金珠宝城、上海书城、宝大祥青少年儿童购物中心、颐高数字生活馆、万达国际影城、大歌星量贩KTV、上海第一食品等大型知名店铺基本都已开始营业。整个商业广场将购物、休闲、餐饮、娱乐为一体，真正体现了“一站式”的特点 万达商业广场。