fdc.21ask 中管网房地产频道 打造品牌地产引领商业潮流 ——唐山龙庭·时代广场商业报告—— 南北地产 所有的研究都必须以现实条件为基础，以共同目标为导向 客户的目标实质上是项目的宏观愿景。 现实的目标体系则是随着市场的变化和项目的发展在动态变化的 项目目标目标1 可持续性准确的市场定位、合理的业态组合，确保本项目后期经营良好，在竞争激烈的竞争中立于不败之地。目标2 现金流 充分发挥项目自身和潜在的价值，提升片区价值，采用多种营销手段，实现项目资金快速循环。目标3利润 通过对产权形式和经营方式的创新，增加项目升值空间，保证开发商利润最大化。目标4形象与品牌 借助本项目的成功开发，提升开发商在市场的品牌形象，实现利润与品牌的双赢。 项目获得成功必须解决的几个问题 项目整体定位—如何充分利用现有资源，规避项目自身风险，实现开发目标？ 项目推广—如何保证项目运营成功？ 项目发展方向—如何突破本案限制条件，制定项目发展方向，实现开发目标？ 面对什么？ 宏观分析—如何理解本案市场开发环境？ 区域分析—市场环境是否支持本案未来空间？ 拥有什么？ 项目SWOT分析—如何理解本案限制性条件和机会点？ 能做什么？ 怎么去做？ 问题提出 （question） 面对什么？ 宏观分析 城市商业格局分析 宏观分析：如何理解本案市场开发环境？ 宏观分析 城市发展阶段居民购买力 商业环境分析宏观经济概况 商业地产供应和销售唐山人均GDP即将达到3000美元，处于由被动郊区化的发展阶段，由区域中心化向城市多极化过渡，居民消费能力增强，开始追求生活质量 阶段划分 城市特征 指标特征 居住消费特征 城市化 被动郊区化 主动郊区化 城市中心拥有最优越的可达性和区位优势 城市要素向中心聚集 城市中心规模经济，涵盖了城市商务、商业、金融贸易、教育等所有城市功能 郊区快速干道初步形成，市政基础设施完善 郊区主流客户为本区域的中高收入阶层 购房目的为第一居所、第二居所或投资 有城市更新改造背景形成大量购房需求 政府同时大量投资基础设施与捷运系统建设 在全市中低价房分布中郊区占到绝对比重 人均收入(GDP)/美圆<300 人均收入(GDP)/美圆300-1000 人均收入(GDP)/美圆3000，城市化率70% 解决温饱问题；生理性需求占主导地位的阶段，主要是对农产品和轻工品的需求 追求便利和功能阶段；人们对耐用品的消费需求迅速增加，从已生活必需品为主逐渐转向已非必需品为主 人均收入(GDP)/美圆1000-3000 追求降低住宅成本；改善居住环境并重非物质消费（如：旅游、健身、体育保健等）大大增加，消费能力大大增强； 追求生活质量阶段 城市中心化 区域中心化 城市多极化 城市多中心化 大都市，城市群 城市出现多个中心 副都心的出现 多个城市共同发展 城市发展阶段 宏观分析 宏观分析 宏观经济 唐山经济快速发展，消费品市场增长迅速，零售业有很大发展空间 国民经济保持持续平稳快速增 ,2004年增长14.8%，增速比上 年加快1.6个百分点，为1998 年以来最高增幅随着经济总量的迅速扩 大，2004年人均生产总 值达到22679元，增长 14.2%，呈现快速增长 势头 经济发展带动了消费品市 场的快速增长，2004年 社会消费品零售总额达到 359.70亿元，增长17.0% 零售业发展前景广阔。。。。。。