中建锦绣城项目定价方案 2012年7月18日 定价方案思路 宏观市场分析 一期产品分析及价格定位 1.1期产品分析及价格策略 1.1期楼栋价格因素分析 1.1期楼栋价格表 济南市区商品住宅供销走势（万㎡） 供应方面，济南市区商品住宅2012年1-5月供应69.2万平米，同比去年减少45.90%（-58.7万方），受农历新年影响环比前五个月减少44.55%（-55.7万方）； 成交方面，2012年1-5月成交量107万平米，环比前5个月增加24.71%； 12年1-5月月均供销比较去年同比减少59.51%；环比前5个月减少65.28%。 在过去的2011年，济南市区商品住宅明显供大于求，受其宏观大环境影响，进入2012年后新增供应量减少，前五个月市场供不应求，但是众多一线开发商潜在供应量较大，有可能集中释放，易再次形成“供大于求”的买方市场 宏观市场分析-供销走势 济南市区商品住宅存销情况 截至2012年5月底济南市区库存量85万㎡，与去年同期相比增加57.99%，环比降低11.27%； 2012年1-5月成交量107万平米，环比前5个月增加24.71%； 12年5月存销比较去年同期增加130.77%；环比没有变化。 自限购令出台以来，济南市区商品住宅存量居高不下，进入2012年初更是到了库存量的峰值；库存高压下，以价换量项目逐渐增多，存销比开始走低 宏观市场分析-存销走势 济南市区商品住宅量价走势 在高库存的压力下，济南市区商品住宅成交均价环比同比均呈现下降，市场成交均价进入下行通道；根据当前市场形势可以预判：市场价格尚未触底，未来仍有下探空间 济南市区商品住宅2012年1-5月成交均价7820元/平米，同比下降11.10%，环比前5个月下降10.04% 宏观市场分析-量价走势 受2011年惨淡的市场环境影响，进入2012年后新增供应量减少，前五个月市场供不应求，但是众多一线开发商潜在供应量较大，有可能集中释放，易再次形成“供大于求”的买方市场； 三月份以来成交量的回升，是刚性需求释放和开发商打折促销“以价换量”共同作用的结果； 当前市场成交回升的时间极短，根基仍未巩固，更多地呈现出阶段性、季节性特点，与优惠楼盘集中入市有直接关系； 尽管今年政策上有“微调”，在信贷政策上加大了对首套房置业者的支持力度，成交回暖显然没有可持续性，反而会因优质楼盘被抢光以及刚性需求释放，而出现有效购买力的断档，导致市场陷入新一轮观望。 与去年同期相比，今年1~5月份以来，济南市土地市场进入活跃期，供求量均有明显提升； 但从成交导向分析，还是以政府导向成交为主，这是一个政府导向性的市场回暖。 一级市场 二级市场 宏观市场分析-市场总结 形势依然严峻—— 一二级市场虽然收获了短暂的活跃，楼市成交依然处于低位、众多品牌开发商依然持有数量巨大的潜在供应 反弹为时尚早—— 仅凭短期成交量的拉升，就开始展望楼市的触底反弹，显然为时尚早 对于未来济南市场的发展仍需要谨慎的态度 定价方案思路 宏观市场分析 一期产品分析及价格定位 1.1期产品分析及价格策略 1.1期楼栋价格因素分析 1.1期楼栋价格表 一期产品梳理 5# 11# 4# 3# 2# 1# 7# 8# 9# 10# 6# 两房87㎡户型为绝对主力，占比41%； 紧凑型、功能型、舒适性三房配比平均，户型分配整体合理。 变电站 地段价值34％ 社区属性40％ 服务品质26％ 权重打分法三大因素影响权重构成 权重打分法细项的构成比例，是经参考新联康多个成熟案例综合制定的： ⊙测算比价体系由三大影响因素按权重构成（用地段价值、社区属性、服务品质）; ⊙本评分标准基础分值为：10分，本项目按现有初步定位来进行打分，然后按三大影响因素权重系数给项目打分; ⊙按系数比例综合，计算得出本项目最终评分 价格定位-定价依据。。。。。。