中建·木莲公社营销提报 2013年9月 报告思路 二、项目本体价值分析 五、营销策略与策略执行三、项目销售目标制定 四、目标下的重点客户锁定 一、长沙公寓市场及竞争分析 绿地公馆 星城荣域 金领公寓 金域华府 嘉斯茂广场 长盛岚庭 帕克水岸 枫华府第 米兰春天 涉外公馆 天翼公寓 像素汇 长房时代城 湘麓国际 沁园春御院 沙发公寓 兰卡威国际 恒大华府 泰格公寓 藏珑 大地国际公寓 鹏鑫公寓 汇金国际 保利国际 紫檀三期 运达国际新城 铂金国际 泊富广场 观园公寓 先锋东外滩 泉昇同福大厦 万博汇 友谊公寓 东塘瑞府 沸点100 铂金馆 西子一间 恒大金都 明城国际 湘域城邦 曙光领峰 五一中央领域 万达公馆 壹号公馆 东宸19公馆 铂宫二期 少帅府 潇湘国际 在售公寓项目 潜在公寓项目 公寓项目主要集中在主城区二环内，但城市热点区域岳麓区、武广片区、南城等区域依托城市发展与日渐成熟的配套，多个项目均有规划公寓产品。 华晨世纪广场 长沙公寓市场整体分布情况 2013年上半年长沙市新建住宅60㎡以下的面积段呈现供稍过于求的状态，其供销比为1.06。 长沙2013年1-6月公寓供销情况 价格表现：核心区价格均突破10000元/㎡以上，除核心城区外，外围各板块价格差距不明显，以7000-8000元/㎡左右居多 客户情况：70%以投资为主，30%为过渡型刚需客户；长沙市区的客户依然是购买的主力，地级市的客户逐步成为购房的重要客源，地段、升值潜力、精装修是客户置业关注的主要方面。 客户情况分析： 长沙公寓市场（精装修） 长沙精装修公寓市场——价格与装修标准 长沙精装修公寓市场——价格与装修标准 精装修的公寓产品用材普遍采用中高端品牌，凸显装修档次，厨房和卫生间是精装修的重点，普遍不配送家电和家具，如果有，比如壹号公馆，装修报价相应会提高。 长沙公寓市场（精装修）精装修、产品附加值、商业价值提升、商务价值最大化是公寓主要的几种溢价手法。 长沙公寓市场（溢价手法） 精装修、产品附加值、商业价值提升、商务价值最大化是公寓主要的几种溢价手法； 从销售情况来看，热点公寓项目总体月均去化套数约为60左右套，其中商务投资产品销量明显优于居住型产品；从价格来看，中心区公寓项目均达10000元以上，从周边区域来看，公寓走量平稳、去化慢；价格稳定、成交价格高； 整体市场反应，70%以投资为主，30%为过渡型刚需客户；长沙市区的客户依然是购买的主力，价格、地段、投资回报、精装修等是客户置业关注的主要方面； 从市场反应来看，低首付、增加产品附加值，精装修等可加速产品去化； 从周边项目来看，周边多以70年产权居住类产品为主，多采用常规销售策略，价格平稳，走量一般，后续公寓产品入市较多，未来竞争激烈。 精装修的报价在1000—3000元/㎡之间,3000元/㎡报价为豪装标准。 长沙公寓市场小结 周边竞争对手锁定 融科东南海 万象美域 喜盈门范城 喜盈门·范城 融科东南海 万象美域 17 项目简介：前海天地由3幢海居公寓、一幢5A写字楼、海洋之心会馆和1.2万㎡高档主题商业街组成。目前首开的是NH4栋，该栋主要产品1-5楼为大平层，6-34层为标准层，4梯25户，由30-60㎡公寓组成。 公寓产品推售情况 核心价值体系： 品牌开发商口碑+品质社区环境及配套+小众精准渠道 +首开低价策略（首付3.6万，月供700元） 融科东南海—前海天地 营销动作：30-60㎡海居公寓2013年9月28日开盘,推出497套，开盘当日去化370套，以周边客户为主，80%为投资客户，30-40㎡户型去化最好。。。。。。