1 “万山新农贸市场”-“万山商业步行街” 营销推广方案汇报 呈送：中房集团怀化房地产开发有限公司 2 3 要点提炼 1.属性与市场定位：万山首个商业情景步行街、万山星级农贸市场 2.目标客户群定位：（见内文）。 3.目标命名定位：万山商业情景步行街、万山新农贸市场 4.项目广告语定位：一间好旺铺 百年摇钱树！ 5.★商业定位：负一楼定位新农贸市场，负二楼为星级网吧、超市、休闲娱乐城，部分面积建议 做成幼儿园，步行街业态定位见下文。 6.营销推广策略：1、活动为主，广告为辅。2、高姿态入市，引入地产发展新理念。3、整合 资源，逐步提升。4、推、销结合，直投为主。5、充分利用口碑营销。 7.价格策略：为保持项目的较高形象和公司利益，本项目总体价格策略是“平”开高走，分阶段 的进行销售提价，同时采取一房（铺）一价。 8.入市时机选择，销售旺季入市：本项目选择6月底日入市是合适的，前期诚意认购期间在4月。 9.销控策略：在销售前期，以少量的优势房源带动相对劣势房源的销售，后期以较大量的优势 房源来配合价格的提升，实现优劣势房源销售节奏的控制，做到项目收益最大化； 10.促销手段建议：1、业主联谊会；2、直销；3、外展点；4、团购；5、“新婚套餐”；6、 “夕阳红套餐”；7、“分期付款套餐”；8、“装修按揭套餐”；9、送物业管理费。 11.认卡后到目前近2个月时间，项目售卡165张，按照销售节点来讲，6月份月内开盘是理想的； 12.项目开盘必须按照工程进度进行，否则相应时间有所推延； 4 前 言“天生丽质不自弃”，策划是一个发现美、挖掘美、传播美的过程。 庸人花毕生精力矫正自己的缺点，而智者却懂得将自己的长处发挥至登峰造极。万山农贸市场、万山商业情景步行街是万山特区政府重点招商工程，但本身却存在开发商工程速度缓慢、配套简单、万山人口有限的缺陷。策划不是考虑矫正缺陷，而是考虑怎样把长处发挥至登峰造极。 俩人在森林散步，突遇一老虎。一人赶快弯腰系鞋带，另一人说：“系什么鞋带，你能跑得过老虎吗？”那人说：“我不用跑过老虎，我只要跑过你就行了。”策划不能创造人赛老虎的奇迹，但策划可以训练系鞋带的意识，将颓势扔给竞争者。本案的成功，需要所有人员“系鞋带”的训练与实践。 毛泽东在《湖南农民运动考察报告》中提出“搅浑水”作为弱势力量寻求生存的战略。国共之战，毛不断搅浑水，敲打蒋鞭长莫及的痛处，“欲取之，先予之”，待得羽翼丰满，便“百万雄师过大江”。本案在面临房产危机、开发商资金短缺的情景下，如何搅浑水，如何欲取之，先予之，这是要考虑的战略。5 策略分析思路 总体思路脉络 消费者需求 企业目标 项目属性 竞争状况营销推广策略首先我们明确本案的目标是为了满足万山人民消费需求，提供了一种新的城市投资与居住方式，如何制定合理、有效的营销推广策略，需结合消费者需求、项目属性、市场竞争状况及企业目标，并由消费者需求出发，分阶段阐述与深化。 6 目录 Contents PART 1——分析 Analyse 1)市场解析 ◆ 市场背景分析 ◆ 竞争状况 2)项目属性 3)消费者需求 PART 3——营销推广阶段划分Stage 1) 营销推广阶段划分 2) 销售准备期 3）内部认购期 4) 强销期 5）品牌延续期 PART 2——策略 Strategies 1）项目的5张王牌 2）项目定位 3）项目营销策略 4）销售策略 附1：本阶段广告文案集；； 附2：农贸市场业主市调； 附3：市场商家市场调查；。。。。。。