目录
前言
第一章：项目定位策略
项目SWOT分析
项目市场定位
项目业态定位
项目推广定位
项目客户群体定位
第二章：项目招商策略
一、招商基本思路
二、招商政策
三、招商执行策略
四、招商利益点整合
五、招商准备工作
第三章：项目销售策略
销售策略
销售排期
第四章：项目推广策略
基本思路
卖点分析
广告诉求点
媒体组合策略

前 言
鄱阳农贸市场项目是2006年鄱阳县政府大力扶持的大型商业地产项目。从总体上看，本案具备了政策优势、区位优势、定位优势、市场优势、前景优势等诸多优势，项目的成功从理论上讲已初见端倪。我们认为本案的销售推广工作的核心应该是政府支持+概念化包装炒作+专业商业运作的三位一体的系统工程，三者相辅相成，互为依托，只有每个环节都不出问题，项目才能确保成功！
我司具备较强的专业商业地产运作经验，在上述的三位一体式的运作模式中，有能力扮演重要角色，并为贵司创造效益，树立品牌。同时作为专业而负责的代理公司，我们一直把保证项目的圆满运作视为我们的责任与荣耀！
我司通过对本案进行细致深入的分析，在分析本案的实际情况，综合我司多年地产运作的经验，为了确保本案销售及招商等各方面的工作能够顺利进行，并秉着将本案做成2006年鄱阳市场的明星楼盘的信念，对本案的全盘运作提出以下策略。希望与贵司商榷，因时间仓促，尚有不完善之处，敬请指正！我们会在以后的工作中给予改进与提高！

第一章：项目定位策略

一、项目SWOT分析
项目优势分析
（1）、地段优势：本案位于鄱阳新区规划重要地段，未来此区域周边商业气氛浓厚。

（2）、规模优势：市场内一层商业面积约10500㎡，规模宏大，在鄱阳县首屈一指，在吸引人流方面具有很强的吸力，容易形成商业聚集效应。

（3）、规划优势：本案在商业规划上具有一定优势，遵循商业的基本规律，最大限度地挖掘本案的商业价值，吸引及引导人流，聚集人气。

（4）、交通优势：项目临近鄱阳县城北的两条主干道：中心大道和鄱阳湖大道，交通便利，商业辐射区域广。

（5）前景优势：本案代表了鄱阳城市发展的新方向，是城市商业的又一制高点，未来城市发展的新中心，前景优势很明显。

项目劣势分析
（1）、项目位于鄱阳新区，目前商业氛围较老城区市中心较差，目前商业价值较低。

（2）、市场的繁荣需要时间、周边成熟的配套及稳定消费群体蕴育，但目前本案以上条件尚不具备。要形成商圈沿需一定时间。

（3）、本案商业体量对于鄱阳县来说相对较大，在目前情况下要迅速去化有一定的难度。

项目机会点分析
（1）、时机好：目前鄱阳县内仅有老城区形成商圈，其余商业基本上都是分散经营。而目前鄱阳新区商圈尚未有一个大型的、经营品种齐全的商业物业，本项目的出现正好填补了这一市场空白。

（2）、政府支持：本案是2006年鄱阳县政府大力扶持的大型商业地产项目。从总体上看，本案具备了政策优势、区位优势、定位优势、市场优势等诸多优势，在具体的招商营销策略方面政府支持将起到不可替代的作用。

项目威胁点分析
（1）、建设期影响：鉴于农贸市场招商和经营的特殊性，本案目前尚未施工，时间间隔较长，将对本案的招商和销售带来一定的影响。

（2）、竞争威胁：目前本案的竞争对手为同片区的“山水天下”及周边各商业楼盘，各个楼盘庞大的市场开发量，市场竞争激烈，从而导致潜在客源分流。

（3）、周边失败案例的影响：项目周边的水产城的失败给地域不大的鄱阳县商家和投资者留下了较大的“阴影”，也给本市场的招商、销售增加了一定的难度。

（4）、住宅配套：本案的住宅没有考虑停车位，对其销售有一定的影响。

对策
（1）、突出本案市场的地理位置，结合鄱阳新区开发的大背景，以鄱阳县“黄金商圈的商业制高点”来提升市场的商业价值，进行良好的前景描述与城市发展预期的阐述；
（2）、突出市场的规模环境，准确定位市场的经营品种、经营环境和经营规模，提出全新的经营理念；
（3）、突出市场的区位与交通优势，以“鄱阳新区两条黄金干道汇聚点”定义市场的交通环境；
（4）、在工商、税收等方面尽可能多的争取政府更多的支持，争取让政府以公告形式书面发布对市场的支持；
（5）突出本案政企共建的公益优势，利用政府的影响力来拱托出本案良好的形象：
（6）、合理的业态定位和经营分区规划；
（7）、制订快速吸引商户的招商优惠政策和招商策略，消除客户疑虑，达到快速招商的目的；
（8）、制订能确保市场兴旺、持续经营的市场经营措施。

二、项目市场定位
本案定位为以大型农贸市场为龙头、集农贸、商贸、居住、休闲、娱乐为一体的新型综合商住项目。它不仅具有超强的使用功能，而且具备了较强的前瞻性，能对各种业态进行的良好组合，形成优势互补的经营态势，实现市场的双赢！我们不仅要实现市场的旺销，还要力争使其成为鄱阳商业的一个新亮点！
而本案的成功以农贸市场尤为关键，在充分考虑诸多因素下，我们对其的定位提出以下思路：
1、 “农加超“的经营理念：为了使本案更具有市场竞争力，在进行推广时能抢得市场先机，为本案的旺销提供一个支点，我们提出全新的“农加超”的经营理念。利用农贸市场与超市之间的差异化经营，使其形成良好的优势互补，达到一个农贸市场与超市两旺的双赢局面。再配以其它业态的补充与完善，在互利的基础上实现市场的繁荣与兴旺。

2、“批零结合”的经营模式：本案目前的周边的商圈尚不成熟，完全按照一般农贸市场的经营模式来运作会有一定的难度。但本案临近鄱阳县城北的两条主干道：中心大道和鄱阳湖大道，交通通达性好，商业辐射区域广，交通便利，处于新旧城区的结合点，具有批发欧亿·体育（中国）有限公司经营的必备条件，适宜批发业的发展与经营。本案的农贸市场可通过政府行政支持，形成一个“农贸批零”市场，结合本地情况，经营诸如蔬菜、水产等农贸产品的批发，形成一个批零结合的市场业态。

三、项目业态定位
农贸市场周边业态是比其他商业业态模式更为复杂的商业业态，具有众多其它商业业态所不具有的特征，故而在业态定位上极难将其定位准确。我司经过长期对农贸市场的经营环境、业态规模进行深入的调研与分析，总结我司以往的操盘经验，在理论与实践相结合的基础上，分析农贸市场业态的特性与特性，探讨出可供本案实施的最佳业态定位方案：
（一）、农贸市场业态的特征：
通过长期对农贸市场业态的关注、调研与分析，对农贸市场周边业态的经营状况提出以下特性，以作为本案业态定位的参照：
1.多样性：农贸市场周边业态的分布极不规律，涉及金融、服饰、鞋袜、副食品、干货、百货、五金、超市、餐饮等十余个品种，复杂多样，囊括了大部分的商业业态种类。所以在定位上要谨慎而行，若在业态定位上出现偏差，则于项目的销售的开展将是有害而无益的。

2.廉价性：农贸市场周边业态经营销售的多为一些较为价格低廉的产品，商品总价不高，相对更注重实惠（如服饰、鞋袜等）。

3.随意性：农