深圳·锋尚房地产 “锦绣潇湘文化广场”策划报告 报告结构 项目解析 项目SWOT分析 形象定位 项目定位 营销部署 客户定位 竞争分析 价格预判 片区扫描 楼面及户型分隔 一、项目解析 项目解析 占地面积：21亩 净用地面积：14.4亩 总建筑面积：43217平方米 其中 公寓建筑面积：34565平方米 商业建筑面积：8652平方米 容积率：3.0 套建筑密度：45% 绿化率：35％ 停车车位：262个 项目技术经济指标 北 科教新村 湘江绿化带 后湖农贸市场 农民安置房 项目四至 地块现状 地块平整,无拆迁屋 工地围墙已修好 项目解析——区位与交通 地理位置：位于长沙市岳麓区大学城阜埠河路与麻园路交汇处，临近潇湘大道，临近潇湘大道。位于岳麓区大学城核心区域的边缘地带，周边高等院校和科研机构林立，中南大学、湖南大学、湖南师范大学以及长沙矿冶研究院、长沙矿山研究院等高校和科研机构距离本项目车行5分钟都可以到，具有良好的教育资源和科研氛围。道路与交通：片区内道路状况好，交通四通八达。劳动路湘江大桥明年动工，建成后与城市中心区的交通将十分便利。 项目位于大学城核心区域的边缘，周边环境良好，交通便利，但现阶段商务价值不高 交通状况：有多路公交车通过，交通便利。周边的道路等基础设施配套良好，出入方便。 本项目 项目解析——周边配套 在项目周边200米范围内，基础设施发展落后，配套缺乏，人气较差； 在项目西边是大学城的核心商圈，商业繁华，但档次偏低。 项目解析——区域价值分析 本项目 人流、商业集中区域 1、本项目位于区域的商业中心边缘，人流量不大，现阶段商业氛围缺乏； 2、项目东边为未开发用地，项目东边人气缺乏； 3、人流在学生公寓以东较少，东边缺乏人流的吸引，学生公寓东边的商业价值较低。 学生公寓 教师新村 安置房 项目解析——资源条件及地块价值分析 项目西边有丰富的山景资源 项目南面临天马农民安置房 地块平整、但不规则 东边江景资源丰富 1、项目周边有丰富的江景和山景资源； 2、项目位于大学城内，人文景观丰富； 3、南边的安置房对项目形象和档次有较大的影响； 4、地块不规则，影响项目规划和整体价值的实现。 项目解析——小结 项目规模小、密度高，商业面积偏大，项目发展存在着一定的风险； 项目位于大学城，具有丰富的景观资源和人文氛围； 项目处于区域商业中心的边缘地带，受区域发展的限制，目前缺乏对人流的吸引和商业氛围，开发商业物业存在一定的风险； 交通便利，大配套较为完善；配套档次较低； 周边的形象和档次较低，限制项目形象的提升； 地块南边的农民安置房对项目的形象影响较大。 地块形状不规整，不利于项目规划和项目整体价值的实现。 二、片区扫描 片区扫描——区域现状 岳麓区大学城周边高等院校和科研机构林立，中南大学、湖南大学、湖南师范大学以及长沙矿冶研究院、长沙矿山研究院等高校和科研机构。大学城形成了教育、科研产业群。周边形成一批高素质、高收入的购买群体。 从项目所处的小区域来看：位于天马公寓小区，湖南大学、湖南师范大学的学生公寓、岳麓区科教新村均坐落于此，经过几年的建设发展，已经成为岳麓区最主要的高校居住生活区域之一，目前约居住有高校师生3万余人，形成了一个小型的主要面向高校师生的生活商业圈。 项目周边形成了一批高素质、高收入的购买群体； 区域配套比较完善，但大型基础配套设施缺乏。。。。。。。