湖庭项目思路初探 RIVER VILLA PROJECT 2009 COPYRIGHT BYPLUS+ AD. 35001500 本案1500-3500万的总价 基本突破了朱家角1500万的区域别墅最高价 对于区域认同度不高的朱家角，这个大于号有些沉重24 1本案 2中信泰富 3东方庭院 4绿洲江南 3500万，买遍上海 而此总价，已经进入了佘山中低端、松江泗泾的高端 青浦赵巷的高端、浦东高端的区间 毫不夸张的讲，这个价格基本可以买遍上海别墅24 1松江泗泾 2青浦赵巷 3松江佘山 4浦东 非常规总价的常规竞争 以非常规的价格 如果以“区域前景+产品价值+生活方式”的推广，本案面对的将是一个常规的红海竞争 即使挖掘湖私有的排它优势，也未必能打赢这场“湖战” 超高价项目，最怕消费者货比货 因为超高价产品往往卖的是价值认同，而不是产品认同 项目核心任务是： 降低消费者的比较思维 如何降低比较思维，建立价值认同 我们可从成功和失败案例中借鉴： 案例1 北京星河湾 万科青青家园 华纺易城(￥5275) 珠江罗马嘉园(￥6561) 国美第一城(￥5682) 棕榈泉国际公寓(￥13449) 公园五号(￥7666) 观湖国际(￥11020) 万象新天(￥3655) 星河湾 成交均价8800 成交均价5800（除星河湾） 成交均价3655 处于均价6000平价产品包围中，区域认同度极差 星河湾对策： 产品极致化 用室内装修标准做环境 用卡尺标准做室内细节 营销交际化 让最不缺房的人需要房子 结案不截稿 星河湾=交际圈 用室内装修标准做环境 环境改造，整体氛围升级 北温带园林环境再造工程，全冠移植园林 细节雕琢，现场的绝对说服力 〓 北京星河湾地块周边原状 〓 〓 改造历程图 〓 〓 北温带园林再造工程，颠覆纬度规律 〓 主动营造高差 采用广州星河湾独特的立体平均式园林景观，主动创造场地高差，通过36级高差的变化，形成自然的起伏 北京 广州 层次感 使园林景观产生丰富的层次感，便于植被搭配，实现大小乔木、灌木、地被植物的结合 北京 广州 重绿植轻硬地、重木轻草 压缩道路和硬质铺装，扩大绿化。软绿化较多(水景、植物等)，硬绿化较少(广场、铺地等)，在植物的选配上采用树多、花多、草少的方法 细致周到的细节处理 应用异形井盖完善细部处理。 灌木种植在斜坡绿地上，其下设市政管线，并将管井隐蔽在灌木丛中，不仅扩大了绿化覆盖面积 边界问题，全靠鹅卵石解决 蜡石，用于景观营造；大理石用于地面铺贴；进口梢木用于木栈桥。即使硬质铺面与植被的过渡区，也以鹅卵石解决。 给树木打点滴 提出“北温带园林再造工程”的目标，即要推翻北京以北温带为气候特征的造园惯例，将江南的丰富的植物搭配等南方手法进行实施： 建立囤苗、假植的苗圃 应用落叶乔木带冠移植技术、反季节栽植技术 对需保护越冬的个别植物品种，采取防寒、增温、打点滴 等措施 用卡尺的标准做室内装修 提出“全成品时代” 细节的雕琢 全成品开发 土建装修一体化使业主可不受任何影响的享受星河湾式的优质生活。 全冠移植的成熟园林。会所、学校、体育馆和幼儿园等在业主入住时同时开始投入 使用。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看