房地产市场未来走势的见解 政策市场基本解读 经济大家对经济问题分析 个人见解 宏观金融政策解读 政策市场解读 Part 1 货币政策——通胀形势严峻，回收流动性的货币政策延续 上半年连续6次上调存款准备金率，已达21.5%的历史高位 上半年三次加息，CPI高企，负利率依旧 数据来源：中国人民银行 货币政策体现中国的经济周期 GDP% CPI% 3% CPI3%，GDP增速8% 高增长、高通胀（过热） CPI3%，GDP增速<8% 低增长、高通胀（滞胀） CPI<3%，GDP增速8% 高增长、低通胀（最优） CPI<3%，GDP增速<8% 低增长、低通胀（危险） 中国经济周期变化 08年： 从紧的货币政策 10年： 适度宽松的货币政策 09年： 宽松的货币政策 11年： 稳健的货币政策 8% 未来通胀是缓和还是严重？ 经济增长会不会再度下滑？ 中国经济会不会走向滞胀？ 从国际、国内形势来看，通胀继续走高的压力在舒缓，但未能有效抑制 11M 20M 7M 18M M1同比增速已经连续17个月明显回落，预示着货币供应推动因素减弱 数据来源：中国人民银行，国家统计局 CRB指数依据世界市场上22种原材料性质的大宗物资商品价格编制的一种期货价格指数 PMI持续走低显示中国经济增速将放缓，但未来不会出现滞胀 国内各大机构对2011年全年GDP和CPI增速的预测 PMI连续三个月回落，仍位于临界点50%以上的扩张区间，显示出中国制造业总体仍在增长，但增速逐月放缓的迹象 新国十条：北京 国五条：23个城市出台限购令 国八条：42个城市出台新版限购令 新国十条：首套90平以上首付三成，二套五成，利率1.1倍，三套大幅提高 国五条：首套三成，二套五成，利率1.1倍，三套停贷 国八条：二套首付六成以上，利率1.1倍，部分银行首套首付提至四成，利率优惠逐步取消甚至上浮 新国十条：无 国五条：无 国八条：608城市出台房价控制目标，发改委督促销售过程明码标价 2011年上半年欧亿·体育（中国）有限公司政策回顾 ——严格执行、力度加强、范围扩大、新政策出台 新国十条：580万套 国五条：年末基本建成60% 国八条：1000万套，11月底全部开工 影响购房者预期的政策 直接影响政策 限购政策（自上而下） 限贷政策（自下而上） 间接影响政策 保障房政策 限价政策 从两头堵需求 效果立竿见影 行政干预市场 改变买方预期 限贷政策继续抑制低支付能力者入市，限购继续抑制投资需求入市 银行信贷政策与一次性付清比例关系 2011年上半年购房者投资比例走势 一次性付清比例创今年新高 投资比例明显下降 信贷政策对不同首付能力购房者的影响 限购政策对不同置业目的购房者的影响 数据来源：搜狐焦点网 供销差与价格走势高度一致，预计12年一季度 价格面临较大的下行压力 数据来源：国家统计局，中原数据平台 未来商品住宅供销差走势 供销差 = 实际需求 - 潜在供应 = 销售面积 - 滞后1.5年的新开工面积 限贷政策下市场形式更加严峻，资格客户稀缺和信贷额度紧张将是我们面临的2大难题 关于资格客户——1个基于大量假设的印象型估测 资格客户 = 买得起房的客户 - 资格已消耗客户 （1）买得起房的客户—— 家庭月收入30%能够支付 平均房价月供的客户 （2）资格已消耗的客户—— 已购房客户数量÷人均房 屋套数÷流动水平 （3）资格客户=11.6万 73.2÷11.6 = 6.3：1 要获得同样的效果需要付出6倍的努力！