贵港恒大策略简报--一、策划背景-区位简介
贵港市，位于广西壮族自治区东南部，郁江流域中游，浔郁平原中部，是大西南出海通道的重要门户，贵港港口为中国西部地区内河第一大港，郁江黄金水道流经市境，东临梧州、南临玉林和钦州、西接南宁、北邻来宾。 1995年10月经国务院批准升为地级市，辖港北区、港南区、覃塘区和平南县，代管县级桂平市。 贵港市区位优势独特，交通条件便利。地处华南地区与西南地区的结合。贵港交通，面向粤港澳，背靠大西南，联通东南亚，区位优势十分明显。贵港是集水路、公路、铁路于一体的重要交通枢纽。 港南区
市政府
港北新区
港北中心老城区
本案
一、策划背景-项目简介
文化片区
高铁站
市中心 商圈
港北区是贵港市的中心城区和政治、经济、文化、信息中心以及市委、市政府所在地。目标地块位于该区域边缘，行政管理属于中心区，但可享受港北区相关配套。 本案处在港北新区，片区规划略微成熟，路网发达，商住氛围浓厚，是贵港当前富人认可且聚集的区域，地块东南部临近全市最好小学，适合打造高端精品产品
中心医院
体育中心
艺术中心
区政府
博物馆一、策划背景—项目区位
目标地块二、竞品分析-周边竞品分析
碧桂园（贵港首个千亿房企） 高层精装均价6200-9500元/平，车位13-17万/个； 别墅已售罄，售价1.5万/平； 214亩，容积率2.5，总计约2700户； 118a、118b、140、260户型在售
中强·普罗旺斯（贵港最优质成熟社区） 高层毛坯均价4800-7600元/平，车位10-12万/个； 四期别墅未开售，预计售价2万/平； 572亩，容积率1.5，总计约4000户； 134、160、180户型在售
华泰官邸（配套优越地块） 高层毛坯房4300-4500元/㎡ 113亩，容积率4.9；总计约2838户； 目前无在售户型，计划年内推180户型
凯旋国际 高层毛坯折后均价4900元/平； 200亩，容积率5.0含酒店写字楼，住宅总计约3250户； 2014年5月首期开盘，共推800套，目前去化约95%； 141产品在售，二期预约108、115、141面积
港龙湾·波托菲诺 高层毛坯折后均价4300元/平，车位10万/个； 167亩，容积率2.3，总计约1500户； 2014年7月推15号楼，约360套，去化约80%； 90、110、140产品在售
水岸郦都 高层毛坯折后均价4200元/平； 占地约200亩，容积率2.65，总计约2000户； 2015年7月推35号楼，总计240套，去化约37%； 128、140、153产品在售。二、竞品分析-普罗旺斯
中强·普罗旺斯（贵港最优质成熟社区） 高层毛坯均价4800-7600元/平，车位10-12万/个； 四期别墅未开售，预计售价2万/平； 572亩，容积率1.5，总计约4000户； 134、160、180户型在售。二、竞品分析-华泰官邸
华泰官邸（配套优越地块） 高层毛坯房5200元/㎡ 113亩，容积率4.9；总计约2838户； 目前无在售户型，计划年内推180户型二、竞品分析-碧桂园
碧桂园（贵港首个千亿房企） 高层精装均价6200-9500元/平，车位13-17万/个； 别墅已售罄，售价1.5万/平； 214亩，容积率2.5，总计约2700户； 118a、118b、140、260户型在售。三、项目入市机会四、客群分析
1)调研客户月收入主要集中在5001-6000元，是中高等收入人群，可见贵港地区客户购买力较强； 2)港北区是客户主要的置业方向，成交量占贵港市（市区）87%； 3）房地产投资仍然是客户主要的投资渠道之一四、客群分析
1）客户置业目标主要是改善居住条件，投资购买近年在逐步下降； 2）调研中半年内购买客户占比最高，客户购买较为关注产品品质及价格、配套、品牌五、营销策划-整体营销思路
前期策划 知己知彼百战不殆了解当地市场，做适合当地人的产品，定最佳的拓展方案
整体定位 九五至尊 政门名邸 通过项目定位，煽动区位炒作
营销运营 合理组织货量和推货节奏；根据不同节点，大力造势助力蓄客；做出超高品质示范区，提升客户体验感，自媒体多路创新，出奇制胜
渠道拓展 精准定位贵港政商领袖，周边乡镇关键领袖人物
最好产品无需代言 全屋专属9A级品牌装修 展现品牌实力
团队组建 打造贵港最强团队，合理分工，奖惩明晰五、营销策划-整体概念规划（本P仅作假设参考）
摘牌时间：2017年2月1日 总地价：4亿 总占地面积： 220亩 容积率：2.0 总建筑面积: 约36万㎡ （ 不含地下室面积：㎡） 总货值：30亿 地价：约182万元/亩 楼面地价：约1111元/㎡
小区规划图缺少
14
。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看