2016-2017年济南房地产市场研究报告2016-2017年济南房地产市场研究报告目录
序言......... 4
2016年济南大事件盘点 ... 7
第一章 土地市场 ........... 12
（注：此章节数据来源：济南市国土资源局、中国土地市场网 统计范围：济南市区（含长清）
一、市场综述 .. 12
二、供应分析 .. 13
三、成交分析 .. 14
四、价格分析 .. 16
五、2016土地市场特点总结... 17
第二章 商品房市场 ........ 19
（注：此章节各物业的数据来源：世联怡高数据平台 统计范围：济南市区（不含长清）
第一节普通住宅 .. 19
一、市场综述 .. 20
二、供应分析 .. 20
三、成交分析 .. 26
四、价格分析 .. 29
五、2016年普通住宅市场特点总结 .... 31
六、2017年普通住宅市场预测 ........... 32
第二节公寓 ......... 34
一、市场综述 .. 34
二、供应分析 .. 34
三、成交分析 .. 37
四、价格分析 .. 39
五、2016年公寓市场特点总结 ........... 39
六、2017年公寓市场预测 ...... 40
第三节写字楼 ...... 41
一、市场综述 .. 41
二、供应分析 .. 41
三、成交分析 .. 43
四、价格分析 .. 45
五、2016年写字楼市场特点总结 ....... 45
六、2017年写字楼市场预测... 46
附件1：2016年全国及山东省政策盘点 . 47
2016年全国政策盘点 .... 50
一、欧亿·体育（中国）有限公司政策 .. 50
2016-2017年济南房地产市场研究报告二、土地政策 .. 55
三、金融政策 .. 56
四、税收政策 .. 57
2016年山东省政策盘点 . 59
一、欧亿·体育（中国）有限公司政策 .. 59
附件2：2016年济南市政策盘点 62
一、欧亿·体育（中国）有限公司政策 .. 62
二、土地政策 .. 68
三、金融政策 .. 70
2016-2017年济南房地产市场研究报告序 言
“千亿万元”，济南楼市进入省会都市圈时代
——2016年济南房地产市场回顾与2017年展望
2016年的济南房地产市场究竟发生了什么？
全年济南商品房销售面积1204.96万平米，同比上涨32.1%；商品房销售额1237.07亿元，同比上涨
55.4%；全年量价创新高。在过去的一年，济南房地产市场大致经历了“预热——升温——过热——回落”
四个阶段
一季度，预热阶段。市场延续了15年的态势，表现为量升价稳，库存快速减少。济南一直以来库存量
处于较为健康的状态，经过一季度的消化，为后来的供应稀缺起到了预热的效果。一季度市场共成交19525
套、223.28万平米，同比增长65.7%和70.1%；成交均价9287元/平米，同比上涨11.6%
二季度，升温阶段。这时不仅库存量进一步下降，住宅价格也已经升温，市场表现量价齐升，库存量
告急。除了全国的货币政策及房地产相关政策的刺激外，济南CBD大规模拆迁，5000多户的拆迁户携将
近五十多亿的高额拆迁补偿款涌入市场也是重要催化作用。市场供给不足，而需求却短期内大量注入，势
必推动片区交易量的上涨和房价的上涨。二季度市场共成交28561套、327.38万平米，同比上涨34.3%和
37.6%；成交均价9686元/平米，同比上涨16.7%
三季度，过热阶段。市场表现无货可供，新增房源十分稀缺，济南进入“抢房时代”。分析这一阶段的
形成，主要有两方面原因：一是三季度土拍市场高溢价成交，巩固和加强了购房者对于房价的预期，推动
了投资需求的增长，客户形成追涨态势。二是库存量急剧萎缩，新增供给增加缓慢，市场上出现大量开盘
即清盘，整个市场处于“一房难求”的状态，销量及房价呈现双双上涨大幅趋势。三季度市场共成交30990
套、357.49万平米，同比上涨58.6%和60.0%；成交均价10328元/平米，同比继续上涨17.5%
四季度，回落阶段。受政策调控影响，市场表现上门量和成交量腰斩。进入四季度，全国政策风向急
转，济南限购政策重启并不断加码，一系列配套调控政策落地。此轮调控政策的快准狠，表达了政府调控
决心的坚决，因此处于高热状态的市场急速降温，市场销量短时腰斩。而住宅价格增长预期下降，投资客
纷纷离场。四季度市场共成交18210套、210.27万平米，同比下降25.7%和24.7%；成交均价11681元/
平米，同比上涨31.7%，四季度价格上涨主要受中央商务区住宅推盘影响
展望2017年：
（一）济南的都市圈效应日益凸显，6+1都市圈的核心城市已经进一步得到确认，随之而来的是产业
和人口的聚集，基础设施大手笔的投入建设，由此会持续推动济南房地产发展，这也是济南房地产未来持
续增长的核心动力
（二）土地供给短时间内很难得到缓解，而政府通过抑制需求的方式来调节供需矛盾的手法不可持续，
根本上来说供需矛盾并没有解决，市场始终处于低库存状态。而未来政策一旦松动，预计市场将出现较大
的反弹
（三）17年新的预售政策会进一步激化供给问题，上半年市场供应仍旧紧张，下半年随着预售条件的
达成，大量供应会于下半年集中入市，市场库存量将有明显增多。回顾限购政策主要是抑制了投资性需求，
降低了市场价格增长预期，短时间内限制了需求释放，但整体市场供不应求的局面在2017年很难得到缓
解
（四）商办物业长期维持过剩局面，2017年仍将持续一段时间“苦日子”。2016年写字楼和公寓市场
整体特征是量有限上涨，价继续平稳的态势。受限于商服用地的高库存，2016年商办物业并没有迎来量价
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