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青龙湖区域土地一级开发可行性分析
2009年7月
目录
一、我司的十年青龙湖建设之路的总结汇报 二、青龙湖郊野休闲区策划报告汇报
青龙湖郊野休闲区项目位于北京市丰台区永定河以西的王佐镇，规划总占地2530公顷, 其中建设用地面积426公顷。与天安门直线距离约30公里，距三环18公里。 图（商）
北京城里的卫星城
青龙湖郊野休闲社区项目土地一级开发情况的汇报
青龙湖郊野休闲社区项目土地一级开发情况的汇报
我公司于1999年来丰台区王佐镇选址，自2000年11月18日与王佐镇农工商联合总公司签订了土地协议出让开发协议至今，已投入超过十亿人民币。 2000年12月我们注册了项目公司，2001年初我公司聘请了美国的ERA评估公司做项目的总体策划评估，同时聘请了世界排名第一的美国HOK设计公司做项目总体规划，2001年8月初完成了总体规划，聘请有关专家讨论规划方案时，专家们的一致意见：六环路从项目用地中间穿过，将该项目土地分成两个三角形，土地资源破坏了，没有开发价值。我们在王佐镇政府党委吴恒书记的领导下，废掉原规划，采取迁村并点，旧村改造，整合土地资源，局部调整六环路的计划。2001年11月，时任北京市委书记贾庆林、主管城建市长汪光焘等领导来王佐镇考察工作，我公司汇报了该项目的实际情况，并请示“为了地区的发展，整合土地资源，局部调整六环路”，领导对此当场表示肯定。我公司于2001年12月对六环路调整后的项目用地再次进行规划，2002年10月29日和2003年市规委分别批复了青龙湖郊野休闲区项目占地25.3平方公里的总体规划和控制性详细规划
青龙湖郊野休闲社区项目土地一级开发情况的汇报
2004年，我公司完成了项目修建性详细规划。2004年末我公司对该项目实施投资开发建设时，国家土地政策发生了变化，房地产开发方式由协议出让改为土地一级开发后入市招牌挂。 2005年市国土局授权我公司做为青龙湖郊野休闲区项目土地一级开发主体。 （文件展示）
青龙湖郊野休闲社区项目土地一级开发情况的汇报
2007年北京市政府废除了全部已授权的土地一级开发主体，土地一级开发需市政府重新审批授权；该项目前期开发周期较长，属历史遗留问题。 2008年初北京市政府同意，由市国土局再次授权我公司做为青龙湖郊野休闲区项目土地一级开发主体，将该项目剩余地块分九期实施土地一级开发。同年，剩余地块的整体土地一级开发实施方案在市政府联席会和专家会通过，获批准。 （文件展示）王岐山、陈刚
青龙湖郊野休闲社区项目土地一级开发情况的汇报
2007年，我公司对项目25.3平方公里的大市政已完成整体设计、整体审批、成本整体测算、平均分摊，正在分期实施投资建设。 2006年，我公司对25.3平方公里的住宅拆迁（约6500户）和非住宅拆迁（约40万平方米）已整体测算，成本平均分摊，正在分期实施拆迁安置补偿工作。两个中心村的回迁房建设手续已经基本完成，回迁房现正在开工投资建设，预计三至四年完成全部6500户村民的拆迁安置补偿。 征地和地上物补偿按开发计划分期实施。 目前，项目土地一级开发二期的前期手续已全部完成，现进入征地、拆迁阶段，预计2010年上半年入市交易。 （文件展示）
土地一级开发的责权范围
综上所述，青龙湖郊野休闲区项目剩余地块土地一级开发成本已完成整体测算、平均分摊，项目整体土地一级开发实施方案政府联席会和专家会已审核批准；现正在分期实施，分期完成分摊的市政基础设施、征地和拆迁安置补偿投资建设。 每期达到七通一平即可入市交易。土地一级开发工作就全部完成了。 非建设用地的环境景观投资建设，引进教育、医疗和商业配套设施的投资建设不在土地一级开发工作范畴内。 附件 会议纪要 整体实施方案，
青龙湖郊野休闲社区项目土地一级开发可实施性分析
这十年中，我公司作为该项目的土地一级开发商兼城市运营商，按照现行的土地一级开发政策进行区域开发；在实施该项目土地一级开发过程中，我们发现以下问题，将严重制约区域经济发展。我公司本着对项目负责的态度，特向领导汇报如下
青龙湖郊野休闲区项目土地一级开发拥有其特殊性，即远离城区，交通不便，政府多年来尽了很大努力，地区局部环境景观和市政设施做得很好。可该项目土地一级开发区域内的环境景观较差，没有任何商业和市政配套设施。
青龙湖郊野休闲区项目可出让的建设用地369.56公顷，其中商业金融、文化娱乐、体育医疗等商业用地合计121.03公顷，建筑面积约95万平方米。可见，商业金融用地较多，占总面积近40%。 在青龙湖郊野休闲区项目居住人口和旅游人群达不到一定数量的时候，大量的商业用房无人买，招商引资无人租，导致商业用地项目无人投资。 我们作为土地一级开发商，也无权招商引资，无权自筹资金进行商业配套投资建设，这样会对项目开发的整体性和项目品质造成严重不良后果。
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