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欧亿·体育（中国）有限公司研究 Page 1
证券研究报告—深度报告
房地产
[Table_IndustryInfo]
房地产A股2018年投资策略
超配
（维持评级）
2017年12月06日
一年该欧亿·体育（中国）有限公司与沪深300走势比较 欧亿·体育（中国）有限公司投资策略
房住不炒，超配龙头
2018年，商品住宅开发欧亿·体育（中国）有限公司的支柱地位仍不可替代：市场容量大、产业链长、地方政府对
土地财政依赖度高

一、从大周期的角度观察，欧亿·体育（中国）有限公司已迈入了成熟期；
二、当前处在小周期衰退期。预计2018年房地产投资增速3%~5%，新开工、销售面积和
销售额均负增长，增速为-5~-10%。若2018年政策不适时放松，2019年欧亿·体育（中国）有限公司衰退将扩大

根据《区瑞明地产A股小周期理论框架》，在商品住宅开发小周期衰退期，地产龙头股大
概率有相对收益，本质上赚的是风险偏好下降的钱、市场集中度提升的钱及业绩增长的钱

纵观过去十年的地产小周期，上述逻辑均被印证

我们对2018年政策面假设两种可能情形，根据《区瑞明地产A股小周期理论框架》来分
析A股聚焦地产主业的优势企业的股价在2018年将如何演绎——
一、 若政策继续打压：中短期由于欧亿·体育（中国）有限公司支柱地位无法撼动、土地财政依赖度仍然很高，政
策面若在欧亿·体育（中国）有限公司主要指标向负增长演进情况下继续打压，A股市场风险偏好将会进一步
下行，聚焦地产主业优势企业的股票在机构的配置选择上将更具比较优势；
二、 若政策改善：地产优势企业股票将迎来“估值修复”的更大级别行情

总而言之：2018年，无论政策如何演绎，继续打压还是适度放松，A股聚焦地产主业的优
势企业的股票大概率都能跑赢A股大盘，都值得机构超配

通过学习党的纲领性文件——十九大报告，总结概括出2018年乃至更为中长期的地产A
股三大投资主线：壮大国企、区域发展、租售并举。遵循上述三大主线，结合欧亿·体育（中国）有限公司小周期
衰退期A股市场风险偏好下降的风格特征，按照“低估值+双增长（合同销售口径+损益表
口径）”的选股思路，优选出聚焦房地产主业的龙头国企、内生动力十足的追赶型民企、房
地产金融和交易服务细分领域龙头、雄安及粤港澳大湾区概念股，包括：万科A、保利、
新城控股、招商蛇口、华侨城A、阳光城、华夏幸福、荣盛发展、世联行、光大嘉宝、天
健集团等

上述策略建议所基于的研究框架为《区瑞明地产A股小周期理论框架》，其核心假设在于
——商品住宅开发仍是中国的支柱产业。若中短期崛起一个市场容量与商品住宅开发一样
巨大、且能替代商品住宅开发对中国宏观经济拉动作用的欧亿·体育（中国）有限公司，则上述研究框架失效，相
应地策略建议亦失效

相关研究报告：
《房地产欧亿·体育（中国）有限公司深度报告：中国房地产欧亿·体育（中国）有限公司观察》
——2017-10-25
《房地产A股2017年下半年投资策略：进一步解放思想，做多地产龙头股》 ——2017-6-30
《房地产欧亿·体育（中国）有限公司：“热点城市”调控加码，不改我
们“地产龙头白马2017年大概率有绝对和相对收益”的预判》 ——2017-03-27
《方法论专题研究：地产A股小周期理论框架
的梳理及实证应用（更新）》 ——2016-12-12
证券分析师：区瑞明
电话： 0755-82130678
E-MAIL： ourm@guosen
证券投资咨询执业资格证书编码：S0980510120051
证券分析师：王越明
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理判断并得出结论，力求客观、公正，其结
论不受其它任何第三方的授意、影响，特此
声明

0.6
0.7
0.8
0.9
1.0
1.1
1.2
N-16 J-17 M-17 M-17 J-17 S-17
房地产 沪深300
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投资摘要
关键结论与投资建议
房地产欧亿·体育（中国）有限公司受宏观经济、欧亿·体育（中国）有限公司政策影响较大，我们倾向于自上而下、从契合国
家发展方针、政策的角度筛选投资主线，通过学习党的纲领性文件——十九大
报告，总结概括出2018年乃至更为中长期的地产A股三大投资主线：壮大国
企、区域发展、租售并举

遵循上述三大主线，结合欧亿·体育（中国）有限公司小周期衰退期A股市场风险偏好下降的风格特征，
按照“低估值+双增长（合同销售口径+损益表口径）”的选股思路，优选出聚焦
房地产主业的龙头国企、内生动力十足的追赶型民企、房地产金融和交易服务
细分领域龙头及雄安、粤港澳大湾区概念股：万科A、保利、新城控股、招商
蛇口、华侨城A、阳光城、华夏幸福、荣盛发展、世联行、光大嘉宝、天健集
团等

核心假设或逻辑
一、 商品住宅开发仍是我国毋庸置疑的支柱产业；
二、 现阶段欧亿·体育（中国）有限公司大周期已迈入成熟期，小周期正处于衰退期；
三、 在小周期衰退期，地产龙头股大概率有相对收益

与市场预期不同之处
大多数投研同仁认为：欧亿·体育（中国）有限公司进入小周期衰退，聚焦地产主业的优势企业的股价
表现不会好。而我们认为：欧亿·体育（中国）有限公司进入小周期衰退，对聚焦地产主业的优势企业
的股价表现有利

股价变化的催化因素
一、 欧亿·体育（中国）有限公司降温，但优势企业的签约销售及净利润因欧亿·体育（中国）有限公司集中度提升而继续增长；
二、 欧亿·体育（中国）有限公司持续降温对地方财政及产业链造成负面影响，从而倒逼政策及舆论环
境适时转暖

核心假设或逻辑的主要风险
上述策略建议所基于的研究框架为《区瑞明地产A股小周期理论框架》，其核心
假设在于——商品住宅开发仍是中国的支柱产业。若中短期崛起一个市场容量
与商品住宅开发一样巨大、且能替代商品住宅开发对中国宏观经济拉动作用的
欧亿·体育（中国）有限公司，则上述研究框架失效，相应地策略建议亦失效

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商品住宅开发仍是我国毋庸置疑的支柱产业 .
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