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步》2017.04
2《房地产: 填补北京第二产业的空白》
2017.04
3《房地产: 从都市圈，向城市群进军》
2017.04

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重存轻流，新制度均衡下地方财政的发展
房地产税制改革专题研究之海外篇（二）
海外大都建立了较完善的以保有税为主的房地产税收体系
世界各国房地产税制涉及的税种贯穿了房地产的生产开发、保有、使用和
转移处置等各阶段，主要分为两大类，即保有环节房地产税和流转环节房
地产税，目前很多国家都建立了比较完整的以房地产保有税为主的房地产
税收体系。从国外房地产税制的收入归属情况来看，流转环节房地产税（包
括遗产和赠与税、资本利得税）通常作为中央政府或省级政府税收，房地
产保有税作为地方税。我国现行的房地产保有环节的税收只包括房产税和
城镇土地使用税，这两个税种不仅税率低、征税范围较窄，而且对居民非
营业用房免征，加上还有很多免税规定，整体税负水平较低。

税制现代化的历程，由间接税变迁为直接税占主导的税制体系
目前中国税制结构是以间接税为主，直接税中的个人所得税所占比很小，
遗产税和房产税仍处于讨论和试点阶段。间接税最大的弊端是它的累退性，
其税负主要落在社会上的中低收入者身上，违背了税制原则中本应有的公
平内涵。一方面海外发达国家的税制特点是建立累进征收的以直接税为主
的税制体系，在直接税中尤以个人所得税、遗产税和房产税为主。另一方
面，海外房产税的制度设计大都实行“重存轻流”原则,即重视房地产保有
环节的征税,而轻视房地产权属转让的税收。

英国房产税的设计遵循“量入为出”、“动态税率”的税制原则
英国住宅税每年都会建立在英国严格且准确的政府预算的基础上，通过控
制政府支出的方式,限定住宅税的应纳税额,有效地平衡了财政收入需求与
纳税人的税负之间的关系。此外,这种设计机理还考虑到了不同纳税主体的
纳税能力,体现了税收的公平理念。英国营业房产税建立了科学合理的动态
税率机制，由英国财政部根据上一财年的税率及通货膨胀率来确定,以此保
证剔除通货膨胀因素之后，各年度营业房产税的负担总水平应保持不变，
也以避免实际纳税额的较大波动。

美国房产税的公平包含了横向与纵向平等，且有利于优化地方财政收入
税收的公平和效率一直是美国社会公众关注的重要问题，美国房产税的设
计既以纳税人的支付能力为判断实现了横向平等，又以实行累进税率实现
了纵向平等。另外，美国财产税的征收经验表明，一方面，新税种不仅收
入稳定，可增加地方财政收入。而且地方政府可以拥有较大的自主权，可
以有效弥补地方收入的不足。另一方面，可降低地方政府对土地出让金的
依赖度。减少推高土地价格的内在动力，与联邦政府在房地产调控政策的
目标更容易趋同，进而促进房地产市场的健康发展。

不动产税的开征对房价直接影响较小，不宜作为当前调控房产的主要政策
以英国为例，一方面，住宅税开征前后英国房价变化并不明显，另一方面，
住宅税的提高对抑制房价的上涨效果不佳。英国的实践显示，住宅税的开
征并不会对房价造成很大的直接冲击，无论在房价处于调整期还是快速上
涨通道中，住宅税都不是影响房价的主要因素。以美国为例，财产税对不
动产价格并没有产生抑制作用，相反当增加不动产税时，不动产价格也随
之上升。对于持有者而言，在持有期间缴纳的不动产税是其不动产成本的
一部分，因此在再次转让时会将持有成本税负转嫁，以减少自己的损失，
这样就提高了不动产价格。

风险提示：税制改革不达预期。

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欧亿·体育（中国）有限公司研究/深度研究 | 2017年04月11日

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正文目录
海外大都建立了较完善的以保有税为主的房地产税收体系 ........... 4
流转环节房地产税多归属中央政府，保有环节房地产税归地方政府 . 4
中国房地产税“轻保有、重流转” .... 5
英国房产税的设计遵循“重存轻流”的税制原则 .. 7
英国税制现代化的历程：由间接税变迁为直接税占主导的税制体系 . 7
第一阶段：中世纪时期的“王室财政”体制 ...... 7
第二阶段：18世纪，以间接税为主的近代公共财政体制得以确立 ........ 7
第三阶段：19~20世纪，“建设性”税制阶段过渡并最终实现直接税为主 ........ 8
英国财权高度集中，只有不动产保有环节由地方政府课税 .... 8
保有环节：地方政府征收住宅税/市政税、营业房产税 .. 8
住宅税包含了房产价值和地产价值 ........ 9
营业房产税建立了科学合理的动态税率机制 .... 11
流转环节：中央政府征收遗产税、资本利得税13
英国遗产税与赠与税合并征收，实行总遗产税制 ........ 13
为消除通胀因素，英国资本利得税引进了“指数化宽免”制度 ........... 14
美国房产税的税收公平包含了横向与纵向平等 ... 16
美国联邦制实行分级财政，各级政府有其主体税种16
地方政府以财产税作为主体税种 .......... 16
州政府以销售税和个人所得税为主体税种 ....... 16
联邦政府演变为个税和社会保障税为主体税种16
与英国不同，美国对不动产税的征税住房价值时常重估 ..... 16
保有环节：地方政府征收财产税 .......... 17
财产税的重估周期从1~10年不等，有效税率在1~4% ........... 17
流转环节：联邦政府与州政府征收遗产与赠与税、资本利得税 ........... 18
美国遗产与赠与税的累进性是公平收入分配的前提 ..... 18
美国资本利得并非独立存在，调整后的毛所得是个人所得税的税基 ... 20
海外税制对中国的借鉴 .... 21
英国保有环节房产税对中国的借鉴 .. 21
英国保有环节房产税的开征对房价直接影响较小 ........ 22
1）住宅税开征对房价直接影响较小 .... 22
2）对住房保有环节的征税政策不宜作为当前调控房地产市场的主要政策 ...... 22
英国结合房产价值和地产价值确认税基，同时在开征初期赋税较低 ... 22
英国住宅税遵循“量入为出”设计机理 ........... 23
美国保有环节房产税对中国的借鉴 .. 23
对住房保有环节征税有利于优化我国地方财政收入结构 ......... 23
美国保有环节财产税对房价并没有明显抑制作用 ........ 23
美国的房产税实行“宽税基、简税种” ........... 23