全程策划案
目 录
第一部分：市场分析篇 第二部分：项目定位及产品建议 第三部分：项目功能及业态建议 第四部分：目标商户定位及已跟踪客户反馈 第五部分：营销策略 第六部分：租金定价及财务分析 第七部分：营销前期基本物料准备
第一部分：市场分析篇
1、中山坦洲社会经济运行状态研判
坦洲镇位于中山市最南端，位于珠江口西岸，扼守珠澳北大门，毗邻港澳,素有“金斗湾”、“小澳门”的美誉。坦洲不仅联结珠海、澳门、香港的黄金通道,而且是珠三角承南启北的城市交通要塞，枢纽中心无可复制。随着西部沿海高速公路、桂城公路二期、太澳高速、广珠西线、港珠澳大桥、广珠铁路的通车后，坦洲到香港只需30分钟，到澳门也不过5分钟的车程，坦洲真正融入15分钟港珠澳都市生活，战略位置不可替代

1.2坦洲镇近年全社会固定资产投资情况
1.1交通地理概况
坦洲外向型经潮头已经涌现，吸引了日、美、法、意、台、港、澳等多个国家和地区的大批客商前来投资，已汇集400多家外资企业落户，并吸引大量的高知人群汇聚，形成浓厚居住生活氛围，坦洲成为房地产投资热点的区域

2、中山坦洲房地产现状及发展
南坦路沿线至上冲关口 距离珠海最近。道路沿线两侧现以建材市场、大型住宅社区为主，后有大片村民房、工业厂房，往珠海方向以大片农田和鱼塘为主，目前市政配套仍然缺乏。但该片区有三条规划通往珠海前山、南屏的主干道，该片区有望成为坦洲最具升值潜力区域之一。 南坦路沿线至壹加壹 南坦路是目前从珠海进入坦洲的唯一主干道，从坦洲路口至壹加壹有42路和豪华大巴直通珠海前山、拱北，珠坦交通非常便利。 南坦路至壹加壹一带，汇集了金山城、汇翠山庄、中澳新城、洲际新天等大规模楼盘。由于壹加壹超市、传统商业旺街金斗街、坦洲饮食一条街、世纪银星商业中心都在这一带，因此，该板块的商业氛围比较浓厚。 现在，南坦路沿线楼盘有海伦堡、洲际新天、中澳新城、名苑花园。 新行政中心区板块 坦神北路是贯穿新行政中心区的主干道，工商、地税、劳动局、国土管理所、农业局等行政机构已搬迁分布于坦神路两侧。由于是近几年规划建设的新区，该区域有市民活动广场，坦洲新汽车总站、坦洲新医院、坦洲实验中学等市政配套也已投入使用。 该片区是坦洲市政规划配套最齐全、规划起点最高的新中心生活区，新型住宅社区林立，以行政办公和居住为主。 该板块楼盘有：锦绣阳光花园、中澳美丽花园、汇乔花园、星洲花园、骏逸华庭、皇爵假日广场（目前封盘）等。其中，汇乔花园、星洲花园、骏逸华庭已基本完成开发；锦绣阳光花园则成为该板块正在销售的主要楼盘。 大兴路旧镇中心区 大兴路是坦洲最早的镇中心商业街，临近安阜工业区，一端连至坦洲最大的金斗湾水乡度假怡乐园，一端连至坦洲理工学校一带。一条商业街，可以找到坦洲镇各大银行网点，各类商业店铺，学校、幼儿园等教育配套。 该区域距珠海上冲关口较远，交通不便，商品房开发项目比较少，规模也比较小。随着坦洲的行政中心西移，商业中心北移，各大楼盘及新兴商业带的崛起，此区域已渐渐冷清，似乎成为了坦洲房地产开发的边缘地带

2、中山坦洲房地产现状及发展
坦洲镇房地产项目一览表
2、中山坦洲商业现状发展及个案分析
2.1中山坦洲商业现状调查（数据来源：3月市场调查结果汇总）
现有坦洲商家经营面积
1、30平以下商铺比重较大，150平左右的偏大铺位也占据了很大市场份额； 2、商铺基本上都为临街铺，偏重居住商配服务，服务半径小

现有坦洲商家经营年限
1、坦洲商业发展至今，有小部分稳定商业已经扎根； 2、经过近10年发展，特别是从左右开始有多元化商业发展趋势； 3、由于近两年经济不稳定因素的存在，约30%商家存在经营不稳定性

现有坦洲商家租金情况
1、租金普遍在50元/㎡月以下，成为本地主导租金标准（三线配套商铺）； 2、租金50元/㎡月- 100元/㎡月为今年攀升的租金标准（二线发展型铺位）； 3、而老区和新崛起商业区出现100元/ ㎡月以上租金

1、项目缺乏宣传，影响力较差

2.1中山坦洲商业现状调查（数据来源：3月市场调查结果汇总）
现有坦洲商家对项目的知晓度
坦洲商家经营业态情况
1、该区商业仍以居住配套为主； 2、缺少大体量高端商业物业； 3、以快速消费性产品市场主导； 4、多个新建楼盘陆续交付，带动家居市场消费，但多为零星商铺为主

坦洲零售商品商家经营业态情况
1、经常性/消费性购物占据市场主导； 2、文化市场严重缺稀； 3、百货类商品缺少

2.1中山坦洲商业现状调查（数据来源：3月市场调查结果汇总）
坦洲意向商家经营业态情况
1、意向商家的经营趋势仍为小区配套商业为主； 2、零售类商家偏少

坦洲意向商家要求经营面积情况
1、中小铺位面积偏向30-50㎡集中，大铺型则偏向200㎡左右； 2、铺位组合比较分散，有利于灵活招商

2.1中山坦洲商业现状调查（数据来源：3月市场调查结果汇总）
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