韶关市房地产市场调研报告
5月18日
1.韶关市社会现状及发展分析
（一）城市概况
1、地理位置
韶关市地处粤北，西北面、北面和东北面与湖南郴州市、江西赣州市交界，东面与河源市接壤，西连清远市，南邻广州市、惠州市。被称为广东的北大门。京广铁路贯穿全省、京珠高速公路和106国道南北向贯穿全市、323国道东西向贯穿全市。107国道、105国道分别经过本市北部和东南部。全市土地面积18463平方公里， 市区面积由339平方公里
2、发展历史
1949年9-10月，粤北各县陆续解放，11月广东省设北江临时行政委员会，辖韶关市、曲江县等17县市。1950年1月更名北江专区。1952年撤销北江专区，设立粤北行政区。1956年撤销粤北行政区，设立韶关专区。1970年专区更名地区。1975年11月韶关市升为地级市，辖曲江县。1983年地市合并称韶关市

3、人口状况
末全市常住人口292.94万人。户籍人口为320.32万人，比上年增加1.66万人。其中非农业人口125.88万人；农业人口194.44万人。韶关市少数民族以瑶族、畲族为主，还有满、回、京、苗、黎、白、侗、土家等，共31个。瑶族主要分布在乳源瑶族自治县、曲江县和始兴县，畲族主要分布在南雄市和始兴县

4、社会文化背景
韶关历史悠久，文化古老，源远流长，早在10万前，就有粤北先民活动生息。现韶关市境内地区，春秋属荆州、扬州，战国为楚国南疆，秦属南海郡地，汉初为南越北境。公元前111年设曲江县，包括现韶关市大部分地区，县治在今市区。 公元265年三国孙吴设始兴郡，辖曲江、始兴等6县（范围大体上是今粤北地区），治所在曲江（在今市区）。南朝以后设州领郡今市境基本市属东衡州。隋开皇九年公元年改东衡州为韶州。取州北名胜韶石山之韶字为州名，以后历朝沿袭。明清两朝在今韶关市区设关收税故俗称韶关。民国时期先后设广东省南韶连绥靖区、南韶连道、岭南道、南韶连行政区、北区、西北绥靖区、第二行政督察区等

2、韶关市社会经济发展概况
1）.国民生产总值
全年地区生产总值393.83亿元，增长12.4％，增幅比上年提高2.5个百分点。其中：第一产业增加值63.04亿元，增长3.4％；第二产业增加值174.19亿元，增长15.4％；第三产业增加值156.60亿元，增长13.2％。按常住人口计算，人均生产总值13460元（按现行汇率折算为1683美元），增长11.5％。三次产业结构由的17.5：42.5：40.0调整为16.0：44.2：39.8，第一产业下降1.5个百分点，第二产业上升1.7个百分点

年份
GDP（亿元）
325
350
393．83
增长率
13．5
9．9%
12．4%
从上表可以看出，韶关市的经济增长水平较慢，经济总量不高，经济发展总体上还处于一个较低的阶段。与珠三角城市的发展还存在很在差距

2）.社会消费水平
城市居民家庭人均消费性支出9018元，比上年增长8.8%
年份
居民家庭人均消费性支出
7532元
8286元
9018元
增长率
8．8%
12．7%
8．8%
3）.社会消费品零售总额
全年社会消费品零售总额164.63亿元，增长16.2％。其中：城市消费品零售额131.78亿元，增长16.3％；农村消费品零售额32.85亿元，增长16.0％。分欧亿·体育（中国）有限公司看：批发零售贸易业零售额141.71亿元，增长16.2％；餐饮业零售额22.81亿元，增长16.4％

年份
社会消费品零售总额（亿元）
129．4
141．64
164．63
增长率
14．2%
14．5%
16．2%
4）.韶关工业基础雄厚
韶关是广东的重工业城市，工业基础雄厚。五、六十年代和七十年代，国家先后把韶关作为华南重工业基地和广东战略后方来建设，建立起韶关钢铁厂、韶关冶炼厂、韶关挖掘机厂、凡口铅锌矿、大宝山矿等一大批骨干工业企业，奠定了韶关工业在当地经济中的基础地位。七十年代，韶关已成为广东重要的工业基地。八十年代以来，韶关的工业得到了进一步发展。近几年，韶关工业紧紧围绕“建设粤北经济强市”的目标，因地制宜，突出特色，依托资源优势，积极培育以冶金、电力、烟草为主的支柱产业。目前基本形成了初具特色的以采掘、有色金属冶炼、钢铁工业、铸锻件、建筑材料等资源型欧亿·体育（中国）有限公司组成的重点产业，以机械制造、轻工、石油化工、电力等欧亿·体育（中国）有限公司为主的加工工业，以电子信息技术、机电一体化、新材料等欧亿·体育（中国）有限公司为主体的高新技术产业三大类工业门类综合类工业城市

全市实现工业增加值155.22亿元，同比增长15.7%；规模以上工业增加值完成136.28亿元，利税75.1亿元，主营业务收入443亿元。三大支柱产业冶金、电力、烟草完成工业增加值98.6亿元，同比增长19%。其中，韶钢集团年产钢能力已突破500万吨，跻身世界钢铁企业100强之列；韶冶集团经过三次的技改，生产能力现已达到年产铅锌20万吨水平，连续多年被列入全国500家最大工业企业和最佳效益企业；韶关发电厂经过六期的工程建设，现安装机组9台，总容量为924MW，年发电67.3亿千瓦小时；韶关卷烟厂年产突破30万大箱的生产能力，是“全国500家最大工业企业之一”，“广东省工业企业200强之一”

5）.转移工业园概况
韶关市出口产品结构进一步优化，机电产品、纺织服装、玩具、高新技术产品出口增长较快，规模以上外资工业实现增加值23亿元，外商投资企业吸纳就业近5万人。这与珠三角地区共建产业转移工业园在全省率先取得突破，始兴、乐昌、浈江的产业转移工业园通过省认定，一批制造业、农业、旅游业项目成功获得对接，韶关已成为国内外客商的热点投资地区

3、韶关市城市发展规划
1）.城市定位
努力把韶关市区建设成为最适宜人居住、创业和休闲的粤北现代化中心城市

2）.芙蓉新城区开发工程
由于韶关自身的地理特点限制（沿江发展，两条江将韶关市分成三个区域，相互之间联系都靠桥，而目前市内的桥的交通情况也不是很方便），和各方面发展情况的综合因素，政府在西南区域发展芙蓉新城区。规划建设项目10项，估算投资74亿元

重点建设韶关市新行政中心、韶关新火车站、西联新区汽车站、韶关大道、芙蓉大道、西联大道、韶关大道至芙蓉山隧道道路、韶关第二饮用水源工程等项目

3）.韶关市“十一五”期间住房建设年度计划
年度
商品住房
保障性住房
合 计
新建商品住房（万平方米）
经济适用住房（万平方米）
公共租赁住房（含廉租住房） （万平方米）
63.96
11.7
2.34
78
77.9
14.25
2.85
95
94..3
17.25
3.45
115
115.62
21.15
4.23
141
140.22
25.65
5.13
171
合计
492
90600
4.韶关市房地产市场调研分析
1）、韶关市近年固定资产投资分析
年份
固定资产投资总额（亿元）
129．17
142．10
168．98
基本建设投资
37．77
45．33
90．19
更新改造投资
40．54
49．86
18．76
近几年固定资产投资平稳增长，韶关市的固定投资大都用在基本建设和更新改造上，房地产开发投资比例相对较小。是芙蓉新城发展最重要的一年，各种基础设施建设都进入实质性发展阶段，基本建设投资比上年增长94%

2）、韶关市近年房地产投资分析
年份
房地产开发投资 （亿元）
10．81
11．3
16．82
韶关市近年的房地产投资也有较大的增加，不过由于韶关房地产开发本身的起步比较低，所以房地产开发总投资也不高

3）、韶关市近年房地产市场总体情况
（一）历年房地产开发情况
年份
房屋施工面积（万㎡）
439．87
418．49
553．44
增长率
5．2%
—4．7%
30．4%
房屋竣工面积（万㎡）
192．55
191．01
187．68
增长率
8．9%
—0．8%
—7．1%
近两年韶关的房屋竣工面积呈逐年下隆的趋势，竣工面积受开工面积下降影响有所减少，但是的房屋开工面积有较大幅度的增加，预计在及的房屋供应量将会有所增加

（二）历年房地产销售状况
年份
商品房销售面积（万㎡）
82．21
94．71
102．82
增长率
15．2%
8．6%
商品房销售额 （亿元）
10．7
13．11
16．37
增长率
30．9%
22．5%
24．9%
近几年韶关市商品房销售面积涨势平缓，涨幅明显小于销售额增长速度，说明近几年韶关的商品房价格上涨速度较快，从上图可以看出价格上涨速度最快，因为销售面积增长率明显小于上一年，而销售额增长率却高于上一年

4）、韶关市房地产市场发展状况
（一）老市区板块
韶关市的市区俗称小岛市区，原来由北江区和浈江区组成， 北江区撤消并合并入浈江区。与其他城市一样，韶关市市区的房地产开发主要是旧城改造，因涉及原产权户的拆迁问题，整片开发的难度很大，大多数项目的用地面积都比较小，仅适宜开发单体楼

（二）武江区板块
武江区板块与小岛市区仅隔着一条武江，但就是这一江之隔，消费者的消费型态完全不同，小岛市区的商品房以单体高层商住楼为主，消费者看重的主要是便利的生活和低廉的价格；而西河板块的楼盘多是有一定规模的小区，购买西河楼盘的消费者在追求生活便利的同时，更注重小区的居住环境。西河板块目前在售的楼盘有山水华府、金碧园、汇展华城、盈翠皇庭、沃尔玛广场、龙珠华庭、汇洋威尼斯等多个项目。是韶关市目前最热门的商品房开发区域

（三）浈江区板块
浈江区板块是韶关市的物流集中地，汇集了四通批发市场、水果批发市场、蔬菜批发市场、粮油批发市场等韶关市最大的批发市场；同时也是韶关市汽车和汽车配件的集散地。从商业开发来看，浈江区几乎可以说是亿泰物流的天下，从武江大桥到南郊四公里，沿江的可开发用地绝大部分都被亿泰物流拿了下来，亿泰物流以开发商贸物业为主，其开发的汽车城已完工，目前众多商家正在经营之中，而另一个在建项目亿泰商业广场将以经销家私家具为主，大型家私企业金海马已成为该广场中最大的业户

与浓郁的商业氛围相比，浈江区板块的商品房市场相对要冷很多。在韶关人看来，浈江区生活
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