中鼎 . 府东佳苑
菏泽宜居营销策划有限公司
营销推广思路深化建议
南鲁首席品质人文社区
项目营销策略需解决三大问题：I
II
III
营销策略
IV
项目本体分析
项目优劣势梳理
项目团队管理
目录
粮
攻
谋
守
项目本体分析-基本信息
南鲁集镇总面积65.3平方公里，辖29个行政村，74个自然村，4.2万人，7万亩耕地。东丰路、德商路两条省道在境内十字交汇，陆路交通便利。项目本体分析-资源盘点
下阶段项目主要以销售走量为主，快速回笼资金，项目总货值共计约3200万元 价格表见附件1
I
II
III
营销策略
IV
项目本体分析
项目优劣势梳理
项目团队管理
目录
粮
攻
谋
守
进 攻
理清销售脉络，精研营销渠道 快速去化，实现快速回笼资金！
攻坚克难，保任务！
如何实现项目目标？回归项目成功本质溯源…… 项目（成功） = 市场 + 产品 + 营销 + 团队 以市场、产品、营销、团队四个维度为方向 做足做全，做深做透，一个目标，多手准备……
面临“四大”压力与重任，唯有未雨绸缪，快速适应变化，抓住市场机会，方能实现项目目标
优势： 区位优势：紧邻镇政府，与省道交汇，距县区18公里，开车15分钟 项目自身优势： 产品差异化：户型较好，三室户型符合市场需求 项目现主体已完工，准现房销售，无品牌影响力； 项目周期较长，逾期交房； 相对于菏泽的主流市场的大环境来说，其相对高的单价和总价不会成 为客户的首选； 推广打造比较粗糙，无较大亮点；
劣势
劣势：小结：
项目因地制宜，根据大的市场环境和结合自身区域做出的定位非常重要； 满足基本生活需求或彰显身份地位的需求。 产品的打造力求精细， 从现场的道具，小区内的景观打造营造居住氛围，打造口碑宣传。 服务细节，销售现场气氛是否符合项目气质、销售人员的服务态度以及素质， 物业人员的综合素质，从方方面面都影响着客户对项目的认知；所以每一个环节都很重要！I
II
III
营销策略
IV
项目本体分析
项目优劣势梳理
项目团队管理
目录
粮
攻
谋
守全年无推盘节点 项目市场热度差 年前是首要目标
目标 ？？解套？？？？目标回顾：
战略目标：
营销目标:
打造菏泽新城镇改造产品系，一改原有市场形象，实现全产 品链，全客群覆盖，最终达到价值飞跃
完成整盘高形象起势，实现整体销售额约3200万元的任务
2017-12-19
本项目销售目标： 实现住宅销售回款约3200万
2015年1—2月份销售目标约40套 分化： 一月份10——15套 二月份30——35套理解项目目标的关键是理解项目的的核心问题
1、重新审视产品 2、寻找竞争差异 3、打造产品唯一性
目标理解
如何在城镇区域，精确找到客群，实现目标去化，实现价格倍增？ 如何规避不利因素,实现价值最大化？
核心问题
破题思路
在保证合理销售速度的前提下，实现项目投资回报价值，打造菏泽小城镇改造标杆
如何突破限制性条件，寻找项目的市场价值空间
物业安防、物管及社区文化的一体化
最终促成硬件与软件、 有形服务与无形服务的充分融合
软件+无形服务
硬件+有形服务
优质水源 具体的高品质社区服务
无时无刻都在身边的小区内 随时随地感受到的宜居生活环境 符合身份的圈层文化
定价原则
适当的价位塑造形象，先吸引客户； 维持工程基本资金运作，保证后期最大利润；
价格策略
低开高走价格策略：根据项目的开发进度，随着项目成熟和品质提高，逐步提高项目的入市价格； 面积差异价格策略：根据当地客户群需求，热卖户型价格给予提升，塑造高形象，小面积产品通过提高性价比走量，引爆市场； 户型差异价格策略：精研产品户型，同一面积段的产品，根据户型的优劣，拉大价差，形成产品挤压；
一户一价，体现产品稀缺及尊贵
客户定位：
客户定位：
目标客户居住区域以乡镇、村庄为主，重点关注；
目标客户职业以外出务工高收入人群、私企业主、生意人、国家公务员为主

拓展方向？
攻略八：有效利用信息传播渠道
渠道价值最大化
火爆加推
加推
强销期
持效期
营销 节点
销售道具及物料到位
持销期
推广主线
样板开放
交通升级，配套升级 产品升级，品质升级
火爆认筹/ 盛大开盘
自身价值升级
应市加推 再创佳绩
倾情献礼
媒体渠道
一户一价 稀缺藏品
线上：短息、户外广告牌 、条幅 线下：Call客、派单、团购
公关活动
事件+形象→体验+展示→圈层
老业主答谢会
加推
样板、示范区开放体验活动
新品发布会 盛大开盘 开馆
。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看