城建武清项目 北京中原投资顾问部 .11纲要 一、项目观点提炼 二、宏观环境研究 三、住宅市场研究 四、项目地块分析 五、项目定位 六、项目财务评价观点提炼 武清经济基础薄弱，未来3年内很难达到天津市各区县平均水平 企业不断进驻产业园区，将带动区域产业人口增加，将加大区域房地产市场需求； 未来潜在供应将达到414万平米，未来需求不足300万平米，未来区域住宅市场竞争激烈，形势严峻 受生活成本影响，北京客户在短期内暂不会成为市场的主力购买客户 在蓝印新政的刺激下，虽然整体市场环境处于回暖态势，但地块周边项目价格增长缓慢；观点提炼 上下园测算方案对比 经以上对比： 建议地价在180万/亩以内，考虑拿该地块；超过180万/亩，风险较大。纲要 一、项目观点提炼 二、宏观环境研究 三、住宅市场研究 四、项目地块分析 五、项目定位 六、项目财务评价宏观环境研究----武清位置在哪？ 武清位于天津西北，地处京津之间的黄金走廊发展带，紧邻北京，户籍人口83万人，城区人口23万人。近五年GDP平均增长速度为15%。 武清GDP达到200亿元，占天津GDP的3.15% 武清区经济相对落后于天津其它区县，但近五年的增速较快。由于其基础较差，因此，目前仍处于落后地位。宏观环境研究----武清基本情况 位于天津西北，地处京津之间的黄金走廊发展带，紧邻北京，城区人口23万人 区位：武清区位于天津市西北部，城区距北京市区71 km，距首都机场90 km，距天津外环13 km，距天津港71 km。面积： 1574平方公里，下辖29个乡镇街(5个乡、19个镇、5个街道)， 2000年6月撤县设区，武清城区规划面积129平方公里，已建城区面积30平方公里。人口：户籍人口83万人，其中城区人口23万人。高速公路已建成京津、京津塘、京沪、津保4条高速公路，拟建设京津塘三线、国道112、唐廊和宝武4条高速公路。 铁路京山铁路、京九铁路、津蓟铁路通过武清区，共设有6个站。 快速轨道京津城际铁路在武清设有车站，距北京20分钟路程，距天津10分钟路程。规划市域轨Z2线和地铁4号线连接天津和北京市区 密集的交通网络使得武清价值倍增，具有较大发展潜力 宏观环境研究----武清交通网络宏观环境研究---武清产业状况 近年来，武清第二产业发展较为迅速，形成以第二产业为发展支撑，以园区经济为主体的发展模式 10 宏观环境研究----武清产业状况 武清开发区：自1991年开发建设，规划总面积24.8平方公里，现阶段已经基本形成了以汽车及零部件制造、机械制造、新型材料、生物医药、电子信息为主的产业群落。吸纳直接就业近6万人，间接就业3万余人，带动配套企业100余家。 入驻企业：建区18年来，共引入50个国家和地区的企业700余家 园区入驻率：60%武清逸仙科学工业园：自1993年开发建设，规划面积10平方公里，功能定位为以贴片、注塑、冲压、组装为主的电子产品配套产业园，从业人员 入驻企业：目前，已入驻国内外企业多达270余家，从业人员近7000人。 园区入驻率：50% 产业园的发展为区域带来大量进驻企业，就业将带动更多居住性需求，为区域房地产市场发展提供动力 武清开发区、武清逸仙科学工业园均为天津国家级产业园，对承接天津第二产业起到巨大作用，它们累计实现国内生产总值47亿元，增长35%；完成销售收入143亿元，增长29%；实现税收15亿元，增长50%；武清扼守未来天津市15年规划的“一轴两带三区”的发展主轴上，承接京津发展带 未来15年规划中，武清将成为京津之间重要的现代化加工制造业基地 宏观环境研究----武清整体规划 未来15年规划， 武清将达到60万人口 人口的增长将带动未来于居住需求城市结构布局 一带四区 三纵三横一带：运河风貌带四区：高新技术产业区国际物流产业区生态型宜居生活区军事用地区 2020年，规划城区人口60万，蓝印户口政策将继续推动城市发展 人口规划 宏观环境研究----武清新城规划三纵京津公路翠亨路京福支线 三横福源道雍阳道前进道 三纵三横 城市结构布局 宏观环境研究----武清新城规划地块基本分布在京杭大运河的东西两岸，具有一定景观优势。杨村旧城改造项目地处武清中心城区，基础设施较为完备，明年供应3个地块周边道尚在规划中。全部地块供应500万平米建面，5-8年供应完毕，明年供应70万平米建面 宏观环境研究----武清杨村旧城改造 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看