【云海湾】一期营销策略报告 南城之央·唯一低密度·湖湘豪宅
湖南中原事业三部 HUNAN.05.2011
* 序 * 人类对于人居的梦想, 从未停止过追寻的脚步……
记忆的最初, 是在陈旧、杂乱、拥挤的院落.
这里记录下我们梦的开始… … 我们想要逃离这陈旧、阴暗的老宅， 我们开始憧憬高大、明亮、繁华的城市… …
然后我们有了如今众多的钢筋混凝土构建的高楼大厦， 可是，当最初的兴奋过去后，我们发现，
原来我们向往的， 其实是一种很病态的生活， 我们整日被冰冷钢铁围攻，更让世界失去了原本的颜色， 这不是我们想要追寻的梦想。
于是我们继续追寻… …
然后，我们在远离城市喧嚣的地方， 自己修筑了一个家。 企图实现那个一直在追寻的梦想。
可是我们再一次发现， 虽然我们拥有了宽敞、明亮、甚至奢豪至极的大宅， 但却只能在远离人群的地方， 享受无尽的孤独和落寞。
至此，我们终于明白， 我们追寻的到底应该是一个什么样的地方。
那个地方， 距城市不远，但距自然亦不远； 那个地方， 虽然有城市的繁华和喧闹，但同时也有乡村的雅致和悠闲； 那个地方， 不仅有悠闲的院落和瑰丽的盛景，还要有迷人的街区和时尚的生活… …
项目价值分析及定位
项目概述及目标分解
价值传播三角模型
推售铺排及营销总控
阶段营销铺排及费用预算
变市营销
项目概况：海尔地产长沙首个项目
项目简介：南城融城核心，省府后院，芙蓉南路与披塘路交汇处，18.8万方中低密度高端项目。
开发商：青岛海尔地产集团有限公司 项目主要规划用地指标: 一期别墅、洋房、小高 规划容积率：1.059 绿地率：53.15% 建筑面积：18.8万平方 占地面积: 15.4万平方 建筑密度：18.77% 用地类别：住宅
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海尔地产的运营目标
海尔地产成立于2002年，是海尔集团旗下专业从事房地产投资、开发和经营的全资法人单位，2009年底更名为“海尔地产集团”。 2009年起海尔地产连续实现倍速发展，迅速跻身全国百强行列。 海尔地产集团2011年销售目标200亿、长沙项目目标10个亿
【企业运营目标】
长沙海尔·云海湾项目运营目标
那么，海尔地产运营目标的保障实现，对应到本项目就是要核心实现三大目标——
高溢价
高速度
品牌落地
【项目运营目标】
长沙云海湾项目运营目标
三大目标详细情况：
2011年完成10亿的销售额。
海尔地产影响力和号召力在长沙的树立，需要有一个落地的过程。
以洋房和独栋为驱动，实现项目的溢价。
高速度目标
项目目标
高溢价目标
高品牌目标
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目标分解：*实现目标面临的问题**
实现目标的阻碍因素1：价格上，会受到区域内别墅项目，特别是标杆别墅项目的影响，对项目形象和实景展示提出更高要求；
最近的中低密度项目均价 别墅：11000~17000元/平米，另有部分项目价格在6000~8000元/平米
阻碍因素2：变市新政
【新国八】 【限购令】 一石掀起千层浪！
2011年1月26日