为什么，买房看过香槟湖再说？
2012年2.2期全案推广思考
1 宏观 2 微观：竞品分析 3 面面观：客群分析 4 观止：核心策略 5 观局：推广布线 6 观赏：广告演绎
变 局
2011以来，常州市商品房市场成交量逐渐萎缩，前三季度全市销售商品房面积478.2万平方米，同比下降8.1%，降幅较上半年扩大1个百分点，其中住宅销售408万平方米，同比下降10.1%，降幅较上半年扩大0.9个百分点。 受此影响，我市房地产业企业家信心持续走低，景气监测显示，三季度我市房地产业企业家信心指数降至86.7，跌入“相对不景气”区间； 房地产业的多数监测指标处于景气临界点以下，其中商品房预售和销售指数分别为86.7和81.2，均处于相对不景气区间； 商品房销售价格景气指数为92.3，比上季度下降18.8点； 融资景气指数跌至2008年以来的最低点，仅为38.9，处于“较强不景气”区间

2008年的金融危机证明， “一头一尾”受政策影响最小，越是高端的项目越安全 纵观2008年金融危机，楼市成交量整体低迷之时，地产高端项目却出现销售稳定、价格稳定的现象。这些高端项目的共同特点是具有稀缺资源等特定优势，定价合理，并占据区域核心地段，这样不仅在政策调控中不会受太大影响，并且在限购令下由于性价比会更受市场关注

1 宏观 2 微观：竞品分析 3 面面观：客群分析 4 观止：核心策略 5 观局：推广布线 6 观赏：广告演绎
中华恐龙园版块——常州的城市名片 龙汤温泉，迪诺水镇，恐龙城大剧场……不断升级的主题游乐公园！ 还有更多城市级配套奥体中心，大剧院，国宾馆……让城市不断迈向未来。 放眼整个城市，这里代表了多姿多彩的未来城市生活！
兵家 必争之地
2、长兴秀江南花园 长兴秀江南是中华恐龙园板块不可多得的纯别墅区，是区域内国际高档 社区的代表作之一。 项目定位：现代江南水乡院宅 项目优势：天然水系、人工水道、桥、水处理、入口坡地、七大 主题园林、亲水平台、二进三院的庭院艺术、二进三院户型结构
1、彩虹城 彩虹城总建面积30万平米，共分四期开发，2006年3月开始销售， 2008年年底已 全部竣工。 项目定位：自然简洁的美学理念进行人性设计的综合社区。 项目优势：南城首家引入市政热力供暖、市政24小时热水

3、阳光龙庭 项目位于新北区和天宁区的双核心地带，总建60万平米，是集居住、教育、休闲、运 动为一体的都市生活区。 项目定位：打造常州新中心区域的教育主题大盘 项目优势：高层独家5.4米的底层全架空设计，约81%的超高得房率，下阳光车库达到 人车分流、动静分离

4、永宁雅苑 永宁雅苑总建筑面积约15万平米，容积率为2.59。 项目定位：集精致、幽静和舒适便利于一身的优质现代社区
5、豪庭国际 常发豪庭国际是由大型主题商业、高档住宅组成的高品质复合型社区。 项目定位：亚洲领袖生活 建筑特色：首创双层真空LOW-E玻璃，内充惰性气体；铝板外立面，钢复合门， 指纹密码锁

偶有亮点，隔靴搔痒 俱往矣
龙湖郦城 大恐龙园高尚生活圈 ? 第一品牌 ? 至美浪漫大盘
九龙仓时代上院 项目定位：打造国际化复合居住社区 推广理念：传承百年精品理念， 打造新北耀眼新星 产品力+品牌优势+现场体验感
区域内入市存量大，市场竞争将更激烈 房地产发展将进入一个价值高增长期 高端项目将引领房未来市场的升级蜕变
小 结
项目地段研究
核 心
大
通过访谈，我们总结出了在常州购买高端住宅的客户三个层面的需求，每一个客户大都有这方面的需求，只是侧重点有所不同。 1、功能性需求 享受自然：厌倦了城市的喧闹与烦躁，希望寻找到一块能够调养身心的世外桃源 交友平台：与朋友分享一种与众不同的生活经历；扩大交友圈，施加自己在圈子里的影响力；近一步推动自身的事业 2、情感性需求 寻找身份标签：通过拥有一套高端品牌住宅，从而实现心理上的成就与满足，并在朋友圈中建立一种优越感 身心的放松：通过离开喧闹的城市，放松自身的压力，从复杂的社会关系的束缚中摆脱，实现心灵上的净化渴望浮华背后的宁静 3、财富面需求 财富的保值：对常州的未来有非常大的期待，希望在常州不断成熟的情况下，实现自身财富的保值与升值
龙湖、九龙仓、世茂
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