【立方庭裙楼商业整体推广策略方案】 AD4集思广义 -07-05 目 录 项目基本情况介绍 区域商业环境分析 立方庭商业定位 立方庭商业目标客群定位 立方庭商业价格定位 立方庭商业案名及视觉表现 立方庭商业销售策略建议 一、项目基本情况概述 立方庭商业，是由北京轩盛创业房地产开发有限公司开发的酒店式公寓项“立方庭”的裙楼商业，商业地上1-2层，商业总建筑面积约4000平米，为商业配套设施。 东临微软中国总部，南有1+1大厦，北抵天创大厦，西临彩和坊路，处在中关村的核心位置 项目基本情况 问题： 从区位上看：处有中关村西区的西侧，商业气氛不浓。 从项目规模上看：规模较小，发挥空间小，很难形成聚合效应。 从竞争性上看：竞争激烈，南侧有1+1大厦，北侧天创大厦，目前都对外招租。 从户型设计上看：上下两层，社会需要一定的接受过程。 利好： 微软总部已确定将落户项目东侧，总部效益能给项目带来新的机遇 项目剖析： 因此， 本案必须放大微软进入带来的商机，引导市场的认同，启动市场 二、区域商业环境分析 总部经济：知名企业新浪、GOOGLE、微软、以及中国银行等金融机构的进驻，使得中关村西区正成为高科技企业的技术、人才交流中心，产品研发、展示、销售密集区域，从而带来了资本聚集、商务价值升级，让西区的“总部经济”规模不断放大 中国智力库--以北京大学、清华大学、中科院为代表的各类顶尖高校和科研机构二百余家余所。仅每年有数以万计的本科研究生毕业，产生数千项高水平的科研成果 强消费能力：从北京市近年的统计来看，海淀区GDP全北京市第一，个人所得税占全国的2.5%。海淀区在娱乐、教育、文化方面的消费支出所占比例在京均位居前列 中关村西区 西区商业发展进程 传统电子商贸区 新兴现代商务区 中关村区域的商业，前几年的商业主要集中在基本生活配套和电子市场上，中高端商业发展缓慢，布局零乱不合理，商业形式和内容单调。 那时的商业氛围主要集中在当代、双安 近几年，在中关村区域向高端商务区发展的过程中，作为高端商务重要标准的高档商业配套也得到了极大的重视和发展。大型高档百货、酒店、购物中心、休闲娱乐、俱乐部、会所等高档商业纷纷进驻，整体往高层次，精品化、规模化方向发展，是北京市整个西北区域的商业中心区，已基本能满足辐射区域的消费需求 中关村的商业有巨大的发展空间和强劲的发展动力。区域功能和转型，为中关村的商业带来了巨大的发展机会。在可预见的未来，中关村商业一定越来越成熟、配套越来越完善，成为北京最具影响力的商圈之一 三、西区商业调研分析 3.1写字楼底商商业 3.2中关村集中商业 3.3 商业业态分类统计 从上述调研数据我们可以看到： 中关村区域的商业总体来说，综合性的商业群体内如中关村步行街和中关村购物广场物业形态比较齐全，繁荣度较高。 写字楼配套商业，多以商务服务性的餐饮、银行、休闲为主，目标人群较为集中。缺乏规划，布局零乱不合理，总体商业形式和内容单调。 从业态形式来看，金融银行很多、各类购物、餐饮业态较多，健身、休闲户外、高档商务休闲类业态少，且档次一般，从某种程度上成为该区域商业中的空白 3.5 商业经营类别分析 四、立方庭商业定位 商界有个说法：谁能占领市场空白点，谁就能快速占据市场。 4.1立方庭商业优劣势分析 1、中关村西区—“中国的硅谷”未来良好的发展前景； 2、微软总部即将入驻，将带来巨大的人流和商业需求； 3、中关村西区的消费能力强，成长空间大，后期回报远远超过前期培育市场的投资 1、项目体量小，为商业配套，基础条件不足，发挥空间有限； 2、处于西区的西部，人流量小，周围商业气氛不弄； 3、紧邻的项目都有商业出租，竞争压力较大 优 势 劣 势 4.2 微软聚合效应 结论： 以微软总部入驻带来的商机为卖点，定位为特定人群（微软）的特色商街，规划合理业态，突出特色和个性，精心设计推广计划，快速消化产品 1、定位分析：为特定人群（微软）量身定制的特色商街 本案体量不大只有4000平米，不能形成聚合效益； 处于西区西部，人流量不大； 本案紧邻微软，5千人的总部效益，能带来巨大的消费力； 2、业态分析： 通过市场调研我们知道，绿色健康、户外休闲以及高档商务是本区域的空白，经营此业态具有无可比性，易形成特色业态，成长为多业态复合。 如：青鸟健身、商务特色餐饮、GOLF商店、户外用品商店、24小时便利店、宠物商店等 3、物业结构： 以两三个主题主力店为主，包容各类主题经营业态入驻 4.3立方庭商业要素 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看